2013福建福州房地产住宅市场研究_90p_调查分析总结.pptVIP

项目规划建议 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。 飘窗次卧室 卫生间 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。 飘窗次卧室 卫生间 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（舒适型） 建筑面积：85-88平方米 板式高层产品建议 以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积。 飘窗次卧室 飘窗次卧 厨房 凸窗主卧室 客厅 餐厅 主阳台 卫生间 主力户型建议 房型：两房两厅一卫（2+1） 建筑面积：88-90平方米 面积、户型偏好分析：需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型 购买最为集中的面积段在70-110平米，占购房套数的47% 70-110平米在福州市场基本上是二房或小三房的户型 总价需求判断：目标客户能够承受的房款总价水平为 80-150万元 核心目标客户 家庭年收入水平 10万元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的还款额度 3000-4000元/月 能承受的贷款总额度 60-80万元 能够购买总价 80—150万元 推断条件1： 家庭月收入选取一个中间估值 推断条件2： 通常还款额度不能大于总收入的30-40% 推断条件3： 按照通常20年的贷款年限计算贷款额度 推断条件4： 根据目前新房能够享受银行8成房贷 从目标客户收入水平推到出可以承受的房价区间 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套，在此基础上才会考虑物业管理、升值潜力 数据来源——合美市场研究部 需求总结 本案核心目标客户可以承受价格区间在9000-12000元/平米 需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型 目标客户能够承受的房款总价水平为80-150万元 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套 目标网罗客户：城市年收入10万以上的精英阶层 区域产品 实用、功能齐全的户型产品逐渐增多 6000元/平米 2008-04 82-168以上 小高层、高层 大儒世家朗园 8000元/平米 2009.5.6 90-160 高层 江南水都悦湖 11000元/平米 2008-11-16 117-200以上 高层 融汇江山 大户型较多的产品 9200元/平米 2008-9-26 43-210 高层 乌山荣域 9500元/平米 2007-12 43-190 高层 三迪香颂枫丹 15000元/平米 2008-9 105-538 超高层 世茂天城 9200元/平米 2009-04-18 40-105 高层 群升国际尚都 小户型较多的产品 均价 开盘时间 面积区间 产品类型 楼盘名称 产品定位 中高档价位,实用户型产品 本项目产品定位 鼓楼中心滨江中小户型高品质社区 城市精英阶层 购房需求 9000-12000元/平米价格区间可以接受 偏好 70-110平米的两房户型 房价总金额控制在80-150万元 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套 5、产品定位与竞争对手的比较优势 本案项目通过产品定位规避与融侨和融汇及乌山荣域优势，错位竞争；将产品总价控制在80-120万元 180万以上 150万以上 40—50万元 控制80-120万元 主力总价 现代古典印象 较为现代前卫 普通 现代风格但富有质感 建筑立面 双会所 会所 国际幼儿学校 社区会所 社区景观会所提供个性化服务 社区配套 “山”、“水”两大主题园林景观 国际知名公司景观设计公司设计 社区中庭 风格纯粹且与江景交辉相映 社区景观 控制在80-100㎡ 本案 180㎡以上 170㎡以上 40—50㎡ 主力户型面积 融汇江山 乌山荣域 比较项 融侨华府 产品竞争比较结论 融汇江山 融侨华府 建筑立面 乌山荣域 社区配套 融汇江山 乌山荣域 空中泳池、以及的家居智能配套体系等。 社区配套 大型购物中心沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、永辉超市近在咫尺；水岸休闲商业街、社区高级会所、幼儿园等配套 300米社区环形商业步行街，2万平方米融侨新天地，55摄氏度温泉入户 融侨华府 景观规划 融侨华府、融汇江山都极力打造项目的景观品质，以此体现项目独特的价值 融汇江山 乌山荣域 坐拥近20亩城市绿地广场，以“都市中的大山地”的景观理念，构筑社区4大主题公园，并与乌山山景形成相互渗透、相互折射的态势 景观 有闽江、金牛山、西河公园等亮丽的自然风景及现代古典水色园林 “山”、“水”两大主题园林景观 江滨西大道近25m宽阔尺度退距，营造都市葱茏绿色链  融侨华府 6、项目定位 项目整体定位设想 项目生活主角定位 项目形象定位设想