物业法律法规完整.ppt

案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市 案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。 4、业主共同决定事项 　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 以上事项必须达到双过半、双过2/3 5、关于住改商 　《物权法》第七十七条规定：　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 根据该规定，首先“住宅”不得改“商” 其次住宅改商需经过行政许可和业主同意 6、相邻权 理论理解：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 三、物业管理条例解析 物业管理综述 物业管理服务 条例所确立的基本制度 房地产相关制度及政策 （一）物业管理综述 条例对物业管理的定位 物业管理——业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化 （二）物业管理服务 1、物业管理服务的特点 长期性 持续性 无形性 及时性 差异性 广泛性 综合性 公共性 特点 2、物业管理服务的内容 （1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面） 具体：维修、养护与管理（三类） 环境卫生与绿化 公共秩序、消防、交通等协管事项 装饰装修 档案资料 专项维修资金 （2）物业服务合同约定以外的服务 非法定 需另行约定 有偿 3、物业服务的收费形式 （1）收费原则 合理、公开、收费与服务水平相适应。 （2）收费管理 定价形式 费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务 代收代交费用 （3）收费形式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （4）物业服务成本或支出 (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)办公费用； (七)物业管理企业的固定资产折旧； (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (九)经业主同意的其它费用。 4、物业服务合同 （1）合同内容 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 （2）前期物业服务合同 特点：具有过渡性、签约主体、要式合同（书面合同） 时效：可以约定期限、附条件终止 （3）物业服务企业的义务-----维护物业管理区域秩序的义务 a、业主违反物业管理区域秩序主要表现：违规装修、私搭乱建、公区养狗等 b 、维护物业管理区域秩序的主要方式：告知、制止、报告 c 、业主违反物业物业管理区域秩序的法律责任：违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担违约责任。 物业管理区域的安全防范协助义务： “物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 5、物业的使用和维护 （