商业地产市场调查（重要））.doc

商业地产市场调查(培训教材) 一、市场调查分析 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商业物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。同时，市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些。 通过对项目环境的综合考察和市场调查分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本地区商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；通过对本地区商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。 二、市场调查分类 按照市场调查类型划分调研类型所需资料研究范围商圈研究对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等按照市场调查不同目标、任务、规模、方式划分 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考 市场调查主要分为五个方面 1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业 状况、居民收入水平、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项 调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行 调研。为我们的招商建立基础数据。 4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经 营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。 5、商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们 的招商建立基础数据。 三：市场调查准备工作无论做哪类市场调查，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小组）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划一、了解商业地产市场调查的四种分类，商业地产策划和前期市场调查，按不同的目标、任务、规模方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、做好市场调查的前期准备，准备工作一般有： 1、明确任务：明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求 2、团队分工：明确团队（工作小组）人员组成，任务分工及协作关系 工作计划：Why、What、Where、When、Who、How、Money （5w1h1m） what：什么 （表物） / who:谁（表人） / / when:什么时候（表时间）/ where:哪里（表地点）/ how:怎样，如何（表方式）/ why:为什么（表原因）/ Money：时间就是金钱 4、资料预热：有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料） 5、配齐工具：准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等 6、考察路线：前往考察区域对象的是交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排 7、时间安排：市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚）考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等 三、把握调查结果反映的主要内容 市场调查有两个前提，一是实地考察应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，二是先掌握区位、板块，商圈内的面、线、点等关系。 商圈基本功能、定位