测绘公司开展业的分类.docVIP

房产测绘综述 一、房产测绘的分类： 房产测绘大体分为建筑面积测量和使用面积测量两大类。 建筑面积测量是指测绘所得面积可以直接作为出具房屋所有权证中的房屋建筑面积一栏依据。新建件、商品房预销售件、变更件即属于建筑面积测量之内。 使用面积测量是指所测面积以户为单位进行测绘，其结果具有时效性。一旦该户房屋格局变动后使用面积测量报告立即作废。房改件即属于使用面积测量。 二、测绘业务的分类： 新建件：对辖区内企业自建厂房进行测绘。 预、销售件：对辖区内房产开发公司的新建商品房进行测算。 房改件：对辖区内原有公产房屋进行使用面积的测量。 变更件：对辖区内已取得房产证的住宅、公企、商服经行面积变更测算。 三、四类测绘业务在年度业绩中所占比重的比较： 新建件在年度经营业绩中所占比重大。新建件特点是辖区内企业多、工业厂房规模较大。目前测绘业绩是以新建件作为主要依托。以2010年整年业绩45-50万元为列，新建件所占比重接近80%。 商品房预销售件由于是2011年刚将辖区内商品房测绘权划归公司，其所占比重目前无法分析。但结合目前住宅小区规模大、栋数多、楼层高、配套商业用房面积大等特点。其测绘效益可能与新建件持平，为未来测绘收入的另一主要来源。结合省农垦公司在辖区内新建商品房泰鑫国典住宅小区，共15栋及地下车库。建筑面积总计29万米，预售收费为14万元已缴清，余下另一半测量费用待商品房销售时结清。 变更件、房改件所占比重小。变更件每年能收到70-80件，以住宅为多。房改件近百户。每户收入300元，两类年度总收入不过7万元。而且两类测绘业务会随着房源减少而逐年递减。 四、测绘业务的外业分类： 新建件、商品房预销售件、变更件（对于公企、商服）是以委托方提供的房屋施工图或竣工图为依据，结合现场测量进行复核。 房改件、变更件（对于住宅来说）由于委托方无法提供房屋图纸。所以，此两项外业是出现场画简易图，测使用面积。 五、测绘业务的内业分类： 新建件、房改件、变更件的内业是使用AutoCAD软件进行作业。 商品房预销售件是以商品房处于2004年推广的哈尔滨版CITORS软件进行测算。 六、与我有关的科室即业务往来 产权科：新建件、变更件是公司业务中与产权科相关的两个业务。产权科出现场时以我公司出具的测量报告为参考。 商品房科：商品房预销售件、房改件是我公司与商品房科联系的两个业务。 关于测绘业务开展的若干问题及个人建议 关于测绘管理科的工作建议： 测管科主要职能是对于辖区内已由其他测绘公司出具的商品房预销售报告的进行审核。 结合长江大厦审核来看，由测绘公司所犯技术错误的问题较好解决。一经当面提出，测绘公司基本都能进行改正。但目前存在较难解决几点问题： 1）由于房屋改动已与档案中竣工图纸不一致的，部分测绘公司以实际测量时为准。但我个人觉得测绘报告应以竣工图纸为准，一旦日后发生纠纷，竣工图纸就能成为我们理论的依据。因为竣工图纸是通过设计方、施工方、消防部门审批的依据。而房屋改动发生频繁，且大多是私自行为未经相关部门的审批。如，长江大厦24层竣工图纸大部分为透空，这部分是无法办理产权的。但实际上大厦管理方自行施工进行扩建。天龙测绘公司4月20号测绘报告提出以实际为准，把自行扩建部分计入产权面积（如果审核通过，将等同于向私建滥建建筑发放产权证。一旦日后这部分发生交易，容易产生很大纠纷）。 2）销售方案与法规存在问题。长江大厦销售方案部分楼层为每层一户，测绘公司把该层走廊、卫生间划归该层套内未予分摊。初审、复审时我提出公摊面积应以整栋大楼分摊着手，不应仅着眼局部楼层。因此走廊、卫生间应划为分摊面积给予分摊。远东大厦就是初期仅仅着眼于局部楼层，而把应与分摊大堂未未予分摊，造成日后纠纷。 以上两点较有常见性，可能会在以后的审核过程中频繁出现。 在审核中发现的人为因素。 怕麻烦。审核过程中经常要与房屋所有者、其它测绘公司技术员频繁打交道。有些问题测绘公司未改。反复两次有些同事就觉得差不多了，就算过去了。反过来支持测绘公司的方案。 在审核过程中的态度问题。在审核过程中某些男同事经常对房屋所有者说“我们这么免费的给你们检查，也没什么……”这么说很容易授人口实。我们行事审核手续本来是作为行政手段，不应该再用测绘公司老眼光寻求盈利。再者，行政审核权利也不应该成为某些人赚取个人的利益的方便门。 综上所述，我个人有以下几点建议： 对于商品房科转来的审核件，应建立商品房审核作业表。分初审、复审表格。初审表格应包含房屋名称、坐落、联系人电话等信息、审核发现问题的描述。在描述下增加检察员、审核人，盖章为证。复审表格对于继续存在的问题，在备注栏继续描述。如果涉及无法决定问题，可否在问题描述栏下增加局长审批意见，请示局长批示意见处理。保存方便为日后查档。 对于新建件的几点个人建议： 新建件作为公司