2012年南京别墅市场分析.doc.doc

南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕 随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。 南京别墅总体分布图 ?仙林板块别墅 仙林别墅与紫金山别墅群在自然优势方面有很多的共同之处，但是与江宁的别墅发展有很多相似之处，所以仙林的别墅一直也备受关注。仙林的别墅产业发展也比较早，例如早期的别墅有仙鹤山庄、亚东花园城、听泉山庄等。 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=allq=%c4%cf%be%a9 \t _blank 南京的紫金山都被人称为 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=allq=%b7%e7%cb%ae \t _blank 风水宝地。住在紫金山脚的居民享受着南京城天然氧吧的沐浴，生活的幸福指数高于市中心。而 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=allq=%b1%f0%ca%fb \t _blank 别墅项目作为第二居所通常是享受型的 HYPERLINK /data/house/ \t _blank 住宅，坐落在 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=allq=%cf%c9%c1%d6 \t _blank 仙林板块的别墅项目更是具有得天独厚的自然优势，地理位置良好， HYPERLINK /business/invest/ \t _blank 投资前景看好。 随着主城一线山湖资源，如紫金山、玄武湖周边别墅开发量已经饱和，这些区域的别墅价格高达千万元，因此不少开发商将目光投向远郊的山水资源。经网络调查发现，如果将别墅作为第一居所的话，在八大板块中63.64%的网友更倾向于城东板块，其中大城东区域内的仙林湖板块尤为受宠，其丰富的自然资源更是得到了76.92%网友的认可和赞许。 仙林湖板块，不仅坐拥绝佳自然生态资源，紫金山、宝华山、汤山、栖霞山等四山环绕，而且靠近地铁2号线经天路站，还有建设中地铁4号线和规划中地铁15号线的利好，加之万科金色领域低于万元的开盘价，更是让这里迅速成为刚需购房者青睐的热点区域。因此，65.6%的网友认为仙林湖板块在未来的别墅发展中更是前途无量，发展势头将更上一层楼。 此外，仙林板块拥有仙林大学城，被12所高校围绕，其中不乏南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学等高等学府，浓重的书香气息给仙林湖板块带来了一抹人文情怀的亮色。 【休闲配套】 　　仙林的发展也较早，尽管距离主城区有一段距离，但是很多配套商相对更加成熟一些。目前该地区的教育配套设施南师