2012资产评估分类模拟题房地产评估(三)（含答案解析试题）.doc

第五章 房地产评估 考点预测题 一、单项选择题： 1．工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。 A．70 B．60 C．50 D．40 2．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。 A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物 C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物 3．单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。 A．楼面地价 B．总价格 C．单位价格 D．土地使用权价格 4．下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。 A．商服繁华因素 B．道路通达因素 C．环境状况因素 D．产业结构因素 5．按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为( )。 A．160% B．140% C．120% D．100% 6．某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为( )万元。 A．1250 B．1400 C．1500 D．1000 7．对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。 A．假设开发法 B．成本法 C．形象进度法 D．市场法 8．如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为( )。 A．8% B．7.5% C．6% D．10% 9．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。 A．整个开发期 B．整个销售期 C．整个开发期和销售期 D．整个开发期和销售期的一半 10．在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。 A．单纯深度百分率 B．累计深度百分率 C．平均深度百分率 D．标准深度百分率 11．评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。 A．不可位移 B．使用时间长 C．不易变现 D．规划限制严 12．对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。 A．功能性贬值 B．建筑物增值 C．经济性贬值 D．经济性溢价 13．土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的 A．稀缺性 B．用途多样性 C．不可再生性 D．价值增值性 14．某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。 A．5% B．6.9% C．6% D．7.1% 15．运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。 A．管理费+折旧费+保险费+税金 B．管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C．管理费+维修费+保险费+税金 D．管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 16．待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。 A．700 B．800 C．833 D．752 17．在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。 A．地产收益 B．客观收益 C．总收益 D．总费用 18．从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。 A．宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 B．地产价格=地产重量成本-各种贬值 C．地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D．待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况 19．利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。 A．个别因素系数修正法 B．区域因素系数修正法 C．容积率修正系数法 D．基准地价系数修正法 20．确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。 A．三 B．四 C．两