2012常州武进绿城·玉兰广场社区商业定位报告.doc

2012常州武进绿城·玉兰广场社区商业定位报告 2012常州武进绿城·玉兰广场社区商业定位报告 常州绿城公司/2012年3月 【绿城·玉兰广场】社区商业定位报告 Community Commerce Position Report of Magnolia Square ——绿城『城市大型社区』系列作品 目 录 1、社区商业的起源、现状及发展趋势 2、社区商业类型及特点 3、国内代表性社区商业个案分析 第一部分：社区商业概述 2、杭州城西社区商业调研 4、社区商业实证研究结论 第二部分：社区商业实证研究及结论 1、深圳代表性社区商业调研 第三部分：绿城 · 玉兰广场商业定位 2、项目周边商业配套分析 3、项目商业定位 1、项目概况 4、项目商业业态初步规划 3、常州武进社区商业调研 第一部分：社区商业概述 ——magnolia square—— 社区商业的起源、现状及发展趋势 社区商业类型及特点 国内代表性社区商业个案分析 社区商业全国示范社区评价规范 第一部分：社区商业概述 ——magnolia square—— 社区商业的起源、现状及发展趋势 社区商业类型及特点 国内代表性社区商业个案分析 社区商业全国示范社区评价规范 1、社区商业的概念 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 因住而商，立足全面满足社区居民的基本生活消费需求，社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以内，服务半径在3公里之内。 2、社区商业的起源 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。 国外社区商业从原始的、自发的零散商业逐渐向集中、专业、现代的社区商业转型，其根本动力是消费水平的不断提高。 由于国民经济的大幅增长、交通网络的进一步便利、消费者消费心理和生活方式的转变（郊区生活）以及相应的大批住宅的产生，使得在西方发达国家，购物中心成了一种重要的社区商业组成部分。 在社区商业的开发动机和资金参与方面，国外社区商业的开发一开始就有政府参与指导，并有较为专业的从事商业运营的零售企业以及大的金融机构参与融资，且商业的开发和经营多能分开进行，因此社区商业开发的风险较小。 3、国外社区商业发展概况 我国的社区商业还处于起步阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体。商业形式缺乏统一规划，业态档次普遍较低。随着商业房地产的逐渐成熟，国内出现了一批“购物中心”、“生活广场” 等社区商业项目。 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。 4、国内社区商业发展概况 4、国内社区商业发展概况 一线城市的社区商业发展正处于居住郊区化和购物中心郊区化的进程中，在这个阶段中交通设施和具备多种功能的购物中心的发展成为主要需解决的问题； 二线城市社区商业处于居住郊区化进程的后期，在这个阶段中交通设施和多个超市卖场社区商业中心发展成为主要需解决的问题； 三线城市社区商业处于居住郊区化进程的前期，部分仍依赖原城市商业，在这个阶段中郊区大盘的社区商业配套服务成为主要需解决的问题。 5、国内社区商业发展趋势 国内社区商业正朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，独立的社区商业物业日益受到开发商重视； 社区商业的建设必将得到政府政策的指导与扶持。各地政府管理部门目前正在积极制定社区商业建设统一标准； 以人为本，服务居民的社区商业，在商业服务形式上会有所创新，如结合现代电子商务技术，网上交易，网上信息服务等； 在业态配置方面，将更加注重超市、便利店、餐饮店、娱乐等业态的综合配置效益，在满足居民日常生活消费的同时，又能满足社区居民多样化、个性化的消费需求； 在物业管理方式上，开发商将更多地采取只租不售和先租后售等能够控制业态，有利于物业长远的商业价值提升的管理方式。 第一部分：社区商业概述 ——magnolia square—— 社区商业的起源、现状及发展趋势 社区商业类型及特点 国内代表性社区商业个案分析 社区商业全国示范社区评价规范 1、社区商业类型——按照商住比指标分类 外向型：社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间。 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 中间型：商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 。 这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型