2011年上海新江湾城香榭臻邸项目前期策划.ppt

项目价格建议 本案静态毛坯价格为（区位30% +产品70%）： 35000-36000元/㎡ * 28岁，李先生，某钢材贸易有限公司部门主管 居住地家住虹口区，与父母同住，工作地点在五角场；刚需性购房，结婚用途 购房诉求： 目前和父母共同居住，每天往返五角场和虹口区之间，很不方便，而且即将结婚，打算购买婚房； 所以考虑购置面积不大，作为首次置业用房； 同样要求工作和生活地点能够结合在一起； 对产品有一定要求，最好能够带精装修，因为自己没有时间去解决装修这些事情，希望能够简单、快捷； 生活习惯： 比较年轻，追求比较新奇事物，对房子要求不高，够住就行； 穿着打扮以及生活具备一定品味，新欢追求一些标榜自己的东西； 客户应酬多，由于在五角场工作，回家不方便； 对新江湾的居住环境很认可，喜欢大自然景观，对生活、教育配套有一定要求； 目标客源样本① * 目标客源样本② 32岁，匡先生，东外滩外贸物流公司副总经理； 外地人、新上海人 目前居住于闸北区，工作在东外滩物流贸易区，一家三口人； 购房诉求： 由于东外滩区域的老公房多，形象较差，所以喜欢新江湾城这边的区域面貌； 因为不是本地人，置业的区域情节不强，只要居住环境好、离工作地点比较方便就行； 对产品品质有一定的要求，不需要是豪宅，但至少要在刚需或首改产品里面要比较好； 至于购买用途，算是首次改善，面积100-110㎡就可以了，目前是三口之家，也不需要太大的面积； 生活习惯： 由于业务忙，很少时间在家，但对家庭比较重视，希望家人能够居住的比较舒服； 小孩已经上学，对教育配套比较重视； 不喜欢都市的喧哗，但是对周边的配套要求比较高； * 项目客源属性 客源区域:以本区域为主，外来区域客源有所增加，但仍只占少量比例，区域抗性大； 客源购买力：原住民、外来置业者，部分企业管理层； 客源购买用途：目前仍以刚性、首改需求为主； 客源关注点：对周边环境、生活配套满意； 客源变化趋势：前期以低端买家为主，市区排挤性客源也越来越多； 客源产品对接：保留高附加值户型、户型面积要求能够控制总价，不宜太大； * 客户构成 财富 阶层 矿产私营业主 大企业合伙人 中型私营业主 中大型企业总经理 小私营业主、企业高管及泛公务员，教授等 企业中层管理 行业精英 原住民、普通职员、外来置业者 品质改善 生活改善 刚需首置 客户类型 身价不菲，资金雄厚； 追求身份认同，喜好奢侈品消费； 多次置业，房产投资保值理论的践行者； 注重资源独享性和居住安全性； 注重圈层感和归属感； 地段价值第一，一定要有地段形象 事业上升期，具备一定的经济实力 首次置业以及首改为主 注重产品品质，一定要有符合生粉的两点 自住的同时，一定要在圈层有炫耀感 资金限制置业总价； 近工作地点； 生活配套完善，交通便捷； 户型合理，附加值高，总价费用低； 客户特征 项目目标客源 * 项目客源区域分布 五角场 东外滩 新江湾 项目 虹口区 闸北区 中环线 内环线 逸仙高架 级别 区域 主要产业 置业目的 主力区域 新江湾、五角场等 私营业主、 企业主管等 刚需、首改 次主力区域 东外滩、北外滩、四川北路等 私营业主、公务员、 企业高管等 刚需、首改 辅助区域 金桥、闸北等 私营业主、 企业高管等 刚需、首改 北外滩 金桥 本案以杨浦区区域性客源为主，辅助客源为北区市区排挤客、金桥偶得性客源； 本案基本为刚需、首改客源，投资类客源极少； 项目以区域客源为主，置业目的为刚需或首改 * 报告结束，谢谢指教！ * * 中心喷泉、雕塑 喷泉与雕塑的完美融合，或铜质或雕刻而成的各种形象，栩栩如生； 配以夜晚灯光照明，烘托出浪漫的风情园林……. * 室外泳池通过，马赛克铺装，营造四季有水的装饰效果，作为景观的同时，作为社区的室外会所。 花岗石铺装结合软石，打造精致高贵的装饰主义风情铺装； 水景细节塑造 * 【生态精致景观打造】 将法式元素铁艺、喷泉、亭子等，融入景观中，打造精致生态的，略带装饰的现代法式尽管 宅间组团景观 * 景观节点 装饰铁艺廊架 将法式景观的元素采用现代的手法，融入景观打造中； 精美的雕塑、喷泉、水池以及精心修剪的灌木等，烘托出社区的的感； 精致石材铺砌柱结合雕花铁艺，装饰上华贵的景观灯，营造出强烈的装饰主义高贵感。 装饰水池 修剪灌木 * 景观参与性 在社区的会所附近，加入网球场、篮球场等，打造泛会所的功能； 同时在社区的宅间组团中，将儿童娱乐设施，老年健身设施等融入其中。 * 社区主轴道路 不同等级道路间的变化 会所前道路 主要人行道路 道路与绿化带分隔 主要车行道路 通过多种铺砖丰富景观特色 不同于传统单一沥青道路的呆板