戴德梁行北外滩汇山项目市场定位报告课件.ppt

;物业市场研究;物业市场研究;项目所在的虹口区是上海传统航运中心，6年间虹口区GDP保持平稳增长，2006年实现83.1亿元，比2001年增长近2倍 由于地域范围以及历史发展原因，虹口区对上海市GDP贡献力度较小，近6年基本保持在0.8%-0.9%之间 由于基数较低，虹口区近年GDP增长率一直高于上海市平均水平，保持12%-15%之间，未来仍将保持上升趋势;虹口区第三产业增长平稳，年增长率在14%左右，2006年实现增加值69.4亿元 虹口区近年第三产业占GDP比重始终保持在81%以上，是GDP增长的主要动力 虹口区第三产业比重远高于上海市50%左右的平均水平，具备成为航运商务区良好的产业基础和环境;虹口区旅游人数*;十一五规划支柱产业;物业市场研究;总占地面积;图 例;项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景 项目北临提篮桥历史文??区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。 项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客;虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境 上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数 北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。;区域;项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜”号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来5年邮轮客运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量 。;编号;优势（Strengths）;物业市场研究;上海甲级写字楼 总体市场分析;上海市甲级写字楼——定义范畴 ;外环;上海市甲级写字楼市场供应量较为稳定，每年供应量基本能保持三十万平米以上。 在甲级写字楼分布上，浦东小陆家嘴占40%,市场份额最高，其次为卢湾，占11%。;;上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到7.8元/平方米/天 受人民币升值影响，以人民币报价的写字楼租金涨幅在2006年略有下滑，如果考虑到美元的贬值，当年的租金涨幅仍较为惊人。;外环;;287,978;240;北外滩高档写字楼 总体市场分析; * 高档写字楼：租金水平在 3 元/M2/天以上，或售价超过 20,000 元/M2定义为高档写字楼（下同）;北外滩高档写字楼*供需分析;北外滩高档写字楼租金走势;北外滩高档写字楼入住企业特征;小结;北外滩写字楼未来供应;市场供需;写字楼相关企业访谈结论分析;消费者调研 — 小结;上海市五星级酒店 总体市场分析;2;五星级酒店供应量逐步上升，从1995年的11家发展到2007年上半年的29家，全球排名前15位的顶级酒店集团已经全部进驻上海市场;;酒店行业受旅游及商务会议淡旺季等因素影响，通常存在3-5月及6-9月两个入驻高峰 五星级酒店出租率平均高出星级酒店及旅游饭店约8％，高端酒店市场需求较星级酒店整体市场更为旺盛;;外环;新增供应;预计供给(间);五星级酒店房价将保持稳步小幅增长的态势 北京奥运会期间高星级酒店82%客房已提前一年被预订，赛事效应将持续三年 2010年世博会将持续6个月，世博效应同样将促使上海市五星级酒店房价达到较高的出租率和房价;北外滩高档酒店 总体市场分析;编号;＊远洋宾馆于06年11月开始停业装修，08年下半年重新营业;北外滩区域高星级酒店入住率;北外滩区域高星级酒店租金;北外滩区域内高星级酒店以商务客户为主，占总客源的55%，另外区域内拥有较大比例的政府客源 北外滩区域内高星级酒店商务客行业特征较明显，其中，物流、船务、货代、贸易行业占65%，另外也有相当部分的金融及其他行业客源 北外滩区域内高星级酒店客户以外籍人士为主，占总客源的65%，其中欧美客户占40%;2006年北外滩高星级酒店市场;编号;现状特征;酒店及公寓式酒店消费者调研总结;;上海市公寓式酒店 总体市场分析;城市主要的商业中心或商务聚集区 ;分区域公寓式酒店客房数(套);由于公寓式酒店的单位收益产出小于高星级酒店，且易受到高档住宅的市场竞争，因此公寓式酒店市场供应量较小。;由于租金低于同类五星级酒店，且能够享受星级酒店的管理与服务，高端公寓式酒店平均出租率82％，高于五星级酒店平均出租率72%，相对更受市场欢迎。 高端公寓式酒店出租率通常开业初期低于40％，但成熟以后能维持在85%或以上。 租金涨幅较平稳，平均年递增率为7％，目前平均租金为36.3