某某西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告课件.ppt

研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告;本案目录;;一、西安市经济基础;宏观经济环境;西安市经济环境;西安的经济总量 仅为北京的五分之一 深圳的三分之一;西安市经济环境;二、西安市写字楼经济基础;西安市经济支撑产业;西安市经济支撑产业;三、西安市写字楼市场分析;1、西安写字楼竣工量、销售量分析;2、西安写字楼价格走势;西安写字楼销售状况分析;城内： 钟楼、和平路、西大街;城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。;城南： 写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。 ;城北：? 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。;高新区： 目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ； 唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。;四、高新区写字楼现状分析;西高新： 1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段 ;1、高新区写字楼项目分布;高新区写字楼产品形态多元化;高新区产品形态多元化;1、高新区写字楼成交情况;2、高新区写字楼销售情况;项目;写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。;写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。;市场需求的主力面积集中在200㎡以下。;高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。;高新区写字楼案例分析;项目名称;豪华大堂;租售周期长，出租率高，销售率低 ； 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争 ;位置;外墙:;位置;位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。 它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商务楼。;位置;旺座现代城;位置;案例参考总结;案例参考总结; 1.从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体； 2.通过案例比较与客户需求调查，发现： 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）； 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本； 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升； 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；;五、市场给予本案的启示;开发体量建议： 高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。 户型面积建议： 高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户型； 产品类型建议： 传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手??。;;一、项目地块分析;项目地块分析;管委会的入住及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了目前区域