房地产策划杭州世茂江滨花园二期整合推广方案课件.ppt

生活家饮食保健孕期选择食用油的学问邢台市第四病院罕见护理应急预案猪气喘病综合防制技术动物营养系列理想蛋白与氨基酸模式的研究进展皮肤病的诊断包括病史体格检查和必要的实验室检查我国有关食物添加剂营养强化剂食物新资本的治理律例与标准 生活家饮食保健孕期选择食用油的学问邢台市第四病院罕见护理应急预案猪气喘病综合防制技术动物营养系列理想蛋白与氨基酸模式的研究进展皮肤病的诊断包括病史体格检查和必要的实验室检查我国有关食物添加剂营养强化剂食物新资本的治理律例与标准 [ 杭州世茂江滨花园二期 ] 整合推广方案 2010年1月14日 与 价 格 的 对 话 世茂江滨花园1期 一期房源的推出受到08/09年整体大市场影响，区块压力，自身产品力限制，在价格上未能有大突破，同时重点打起了紧贴地铁的概念战。 第一次与价格对话，我们没有占据上风。 二期 ”瑞景湾” 2010市场已经变化了，我们的方向该是如何? 必须完全抛开一期！ 地铁这个价值你还去想？ 想想周边的压力！ 我们的竞争力要在哪里挖！ 周边竞争对手 金隅观澜时代 保利东湾 世贸滨江花园 伊萨卡国际 野风海天城 朗诗国际街区 新鹏四季风景 周边竞争对手 项目 总建面积 主力户型 伊萨卡 38万多平方米 86-130 朗诗国际街区 21万平方米 90-130 保利东湾 86万㎡，其中住宅面积48.5万㎡，商业金融综合体面积20万㎡ 90-190 金隅观澜时代 70万平方米 90-170 新鹏.四季风景苑 10万?㎡ 90-130 真正的竞争对手是谁？ ”瑞景湾的对手” 二期将推出的，以130左右的大平层，以及200以上的LOFT为主，对比周边唯保利·东湾与观澜时代的整体定位上成为真正对手。 保利现在存有的房源户型，能够推出的已经不能成为我们目标客户群的威胁者，而唯独剩下观澜时代，这只大鳄将是瑞景园的大敌。 2010江景豪宅真当时 明确了对手，就要明确要打什么，江景豪宅的概念是我们这个项目真正的初衷，为什么打江景豪宅？为什么真当时？ ◎产品价值 ◎现有价格支持 ◎江景豪宅资源稀缺性 ◎三期铺垫 ”二期产品” 杭州世茂江滨花园Ⅱ期整体规划为10幢沿江景观高层以及英伦风情会所，总建筑面积约28万㎡，建筑密度约11.6%，容积率约为2.27。户型是受到投资客热捧的130以上大平层，和240上的loft，正是江景豪宅的产品支持，针对目标客群，我们的产品具有绝对的优势。 ”市场价格支持” 现在市场价格经过一番热炒之后，已经上升到1.5万--1.7万，总价达到300--400万的房源已经能够支撑起江景豪宅的概念，我们就是要做江景豪宅的，不要再迷茫于一期的方向，现在的市场需要江景豪宅。 ”江景豪宅资源稀缺” 不只是看下沙沿江，就是放眼杭城，2010年江景豪宅正是稀缺时，也就是这个时期，市场正被炒热，我们有资源，有豪宅资源，所以就绝要抓住这个节点，打豪宅概念。 ”三期铺垫” 二期的推出同时是为三期铺垫，在市场转好时趁势将产品定位重新抬高，后面才有继续升值的前提，所以做豪宅是势在必行。 ”打豪宅我们拼什么？” 一 个 理 念 世茂滨江真豪宅 ”世茂滨江真豪宅” 加息、信贷收紧，市场投机行为已经不被看好，目标客户群定位于下沙企业主，及杭州江景豪宅的置业客，针对这样的客户，我们要拼自住。 现在项目一期已经交付，现场的氛围已经形成，要把这个理念真正形成，需要有精确的定性，两个方面来说： 第一，世茂品牌，第二，豪宅定义。 ”世茂品牌” 为什么要走品牌，可以看到项目一期推出我们自己已经将项目的定位改变，现在我们要卖豪宅，有前期的板上钉钉，凭什么让人信服我们做豪宅。再看观澜时代是一直坚持其路线，相对而言我们的立足点就没有那么的稳。所以我们就更需要从品牌的角度打，告知到世茂是做江景豪宅的专家，世茂能够做出真正意义上的豪宅。 ”那么什么是真正意义上的滨江豪宅呢？” 在滨江豪宅的定性上，观澜时代有其优势，纯粹的一线江景，产品优越性在这点上我们无法正面与之硬拼，在我们看来，真豪宅应当要“以人为本，以居住为本”，在此基础上再精确地定性，豪宅究竟是怎么的一种奢想，我们要给观澜时代当头棒喝。 ”定义滨江豪宅--五重经络” ◎东南25°偏角的意义 ◎私密演绎 ◎双会所 ◎”情绪”管家 ◎六大风情园林 ”以人为本，以居住为本” 生活家饮食保健孕期选择食用油的学问邢台市第四病院罕见护理应急预案猪气喘病综合防制技术动物营养系列理想蛋白与氨基酸模式的研究进展皮肤病的诊断包括病史体格检查和必要的实验室检查我国有关食物添加剂营养强化剂食物新资