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该路段统计分析主要江海路至长江路，经营业态餐饮为主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐饮街；沿街商铺平均租金四层连租0.4元/㎡/天。 以餐饮业为主，自行形成的商业圈，知名度较高，商业形象一般 8、地板一条街业态分析 海安商业概况 * 二、商业物业类型及模式分析 商业模式 商业业态 商业分布 优劣势分析 街铺商业 服装类、鞋帽、化妆品 人民路、中坝路、宁海路、曙光路 建筑外观装饰性较差；各商铺间联动效应较弱；容易受沿街市容的影响，不利于营造购物氛围和环境。 SHOPPINGMALL 百货、餐饮 文峰大世界 对商业氛围有一种集聚的效应，同时对周边消费人口有一定的数量要求，具有一定的垄断性。 裙房商业 超市、电器、服装、娱乐、药店、银行、证券、家纺 恒天新世界、明珠城、贵都广场 展示性弱；消费人流与商务、居住人流混合，交通动线组织不清晰；消费氛围和环境不理想。 主题商业 精品服装、鞋帽、饰品、美容美发 安达步行街 对商家的限制条件较多，招商相对较慢。但是易打造商业氛围和品牌形象，提高商业附加值。随着经济的高速发展，将是未来5-10年的主流商业模式。 海安商业概况 * 第三部分 市场分析 市场价格分析 消费市场分析 * 海安商业市场概况 项目分析 * 1、海安部分项目价格、租金列表 案名 单价 面积 租金 投资回报 商业类型 恒天新世界 27500元 40—200平方 0.5—4.5元/平方/天 7% 步行街 安达步行街 28000元 45—200平方 1—4元/平方/天 6.5% 步行街 明珠城 35000元 40—200平方 1.5—4元/平方/天 6% 商业广场 贵都广场 20000万 20—100平方 2元/平方/天 7% 商业广场 人民中路 40000元 30—200平方 4--7元/平方/天 10% 沿街商铺 以上为海安中心商业圈 人民西路 6000元 30—200平方 1.5--2元/平方/天 20% 沿街商铺 中洋现代城附近 10000元 20—60平方 0.6元/平方/天 4% 社区商铺 中大街（内街） 10000元 40—100平方 1.5元/平方/天 10% 步行街 人民东路 约16000元 30—80平方 1.5—1.7元/平方/天 11% 沿街商铺 以上为海安社区商铺 以上数据可以看出单价为20000—35000元的项目都为海安商业圈，商业氛围浓厚。社区商铺、次级商业的单价普遍较低，单价仅在10000元左右。项目对面人民东路单层的沿街店面的售价也仅为16000元。 市场价格分析 * 第三部分 市场分析 市场价格分析 消费市场分析 * 海安商业市场概况 项目分析 * 客户分类 客户特征汇总：海安商业地产客户购买客户绝大比例为内销，以本地居民、公务员/泛公务员、生意人、企业中高管理层以及白领为主，外销比例少以关系户或外部城市个别需求为主 海安本地居民 公务员/泛公务员 生意人/企业中高管（中老年人） 工薪白领 周边镇区人 个别需求 利益往来型 二奶型 自营型 收益型 增值保值型 价格敏感的务实家庭 彰显地位的成功家庭 注重自我享受的社会新锐 注重家庭的望子成龙家庭 关心健康的老龄化家庭 满足特殊的回报需求家庭 注重存储型家庭 按客户特征分 按物业用途分 按消费特征分 内销 外销 自营户 投资户 消费市场分析 * 目标消费群结构: 1）客源分布 本地区域：市区居民/政府公务/自由职业者/企业主管/私营业主等 周边区域：周边城镇的居民/私营业主/投资客等 2）收入水平 根据项目的市场定位来看，本案的客户应40－60万以上的自备款，月家庭收入在25000－40000元左右。 3客户共性 ■ 有较强的经济基础，期待社会地位提高。 ■ 有良好的收入预期，对未来有较高的信心。 ■ 渴望超前，向往更好生活的主张。 ■力求奋斗达到属于自己的美好生活。 消费市场分析 * 第三部分 市场分析 市场价格分析 消费市场分析 * 海安商业市场概况 项目分析 * 项目总指标 总用地面积：69858万m2 总建筑面积： 257628万m2 其中商业建筑面积： 118448㎡（其中娱乐广场1500㎡，百货43800㎡，可售商铺39588㎡自持商铺18400㎡超市1260㎡，餐饮娱乐9600㎡，电影院4300㎡），商务办公41700㎡，地上停车楼36000㎡（四楼、五楼），住宅（474户）59000㎡。（2）地下建筑面积106650㎡，其中商业27700㎡（其中可售商铺13020㎡，超市14680㎡），地下车库、设备78950㎡，地下容积率（商业部分）0.40.建筑密度55％。（3）机动停车位2240辆（地上755 地面38 地下1447 ）。非机动车8360辆（地面1300