大足项目房地产市场研究.docx

蓝山一号大足 市场调研方案 大足房地产市场宏观环境分析 经济环境 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 10 大足市生产总值及增幅走势图 数据来源：大足市统计局 数据显示，近几年大足经济的增长速度保持着一个高速发展的水平，除2006年增幅在8%左右，其余全年增速保持在10%以上的水平。 目前从大足的经济发展水平来看，同重庆主城区以及万州、涪陵等发展居于全市前列的区县有一定的差距，但正是因为这种差距，为其经济增长提供了较大的发展空间。从增幅来看，在2008年全国遭遇经济危机的前提下，大足经济增幅高达19%，充分说明了大足较强的抗风险能力。在《成渝经济区区域规划》中，大足提出“成渝之心、未来之城”的定位，在四川15个地市和重庆31个区县中脱颖而出。大足在经济发展的核心要点上，锁定成渝经济区这一“中国经济第四极”，其未来经济发展的增速难以限量。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 10 大足市人均生产总值及增幅走势图 数据来源：大足市统计局 数据显示，2009年大足市人均生产总值15432元，其增幅在16%左右，其人均经济发展水平与全市经济总体发展水平相当，同样表现出了较快的发展速度。 根据国际以及我国发达地区发展经验，当城市GDP增长速度高于8%时，城市房地产业的发展处于高速状态，市场需求容量逐步增加。而人均GDP处于超过3000美元时，城市房地产需求将逐步由原来的生存需求转向改善性需求，城市住房消费向数量与质量并重阶段延伸。我们可以预见，在“成渝之心、未来之城”的定位之下，未来其发展的速度将得到更加迅猛的增长。预计在2012年人均生产总值突破3000美元的大关，而目前则处于由数量型需求向质量需求转型的阶段。一方面，其大量的住房需求能保证商品房项目的销量，另一方面，改善型需求的涌现将保障项目的未来高端产品的需求。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 12 GDP增速与房地产发展关系 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 13 人均GDP与房地产发展关系 区位交通环境 大足县位于四川盆地东南部，重庆市西北部，东连铜梁县，南临永川市，西接荣昌县，北依潼南县、四川省安岳县，西距成都市269公里，东离重庆市80公里，其地理排布恰好处于成渝经济区的中心地段，使其具备了良好的先天区位条件。 正因为所处地理位置的优势，大足县也必将成为成渝经济区的交通咽喉，成渝经济区经济发展的核心城市。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 12 三环高速建设规划图 大足市 大足市 上图显示，从重庆市内交通网络的规划来看，大足通过三环高速与重庆周边14个区县有效串接。三环高速全长约500公里，这一重庆市内交通体系的形成，保障了重庆1小时经济圈的形成，也加快了大足连接市内各区、县的交通速度。交通建设的快速发展，将引导重庆主城乃至周边区县对大足市房屋需求的提升，为大足商品房项目带来新的客源。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 12 成渝高速复线规划图 上图显示，由于成渝地理位置的分布特征，决定了重庆通过成渝高速复线能够更快的与成都相连，而规划的高速复线中将连接璧山、大足、安岳、乐至、简阳等县市级城市，将大幅提升各县市级城市通达成渝两地的交通速度。而与此相辅相成的即是成渝客运系统的建设，2010年3月，大足争取成渝客运站的设立成功，更奠定了大足经济发展的基础。据目前的批复来看，线路自成都东站引出，经四川简阳、资阳、资中、内江、重庆荣昌、永川、璧山至重庆站，线路全长308.6公里，估算投资总额398.9亿元。设计时速250公里/小时，2010年3月底正式开工建设，建设期4年。 城市发展格局 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 12 大足城区总体规划图 从大足的城区总体规划来看，目前大足的发展以龙岗组团和龙水组团两个核心进行开发。据上图显示，龙岗组团位于大足北面，为大足城市的老城区，目前政府的重点发展方向为向南拓展，远期将与龙水组团相连接。龙水组团目前处于大足中心城区较远的位置，目前向北发展，龙水组团也为龙岗组团提供了较多客源。 从大足的目前的房地产市场发展来看，商品房的开发建设主要集中在龙岗组团内。龙岗组团目前主要的商品房项目分布于三个板块内，如下图所示，分别西门板块、老城板块、东关板块。从板块来看，老城区有固有的先天优势，但预计未来放量将逐渐减少；西门板块区域环境较差，主要以区域消化为主；而东关板块属城市未来中心区域，也就是龙岗组团目前重点发展的南城新区，该板块内放量较为集中，大盘云集，竞争激烈。因此，从目前的板块竞争来看，主要的竞争关系存在于老城板块与东关板块之间。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 12 大足房地产市场板块分布图 东关板块老城板块西门板块 东关板块 老城板块 西门板块 表格 SEQ