房地产报告 江苏昆山锦溪古镇商业产品定位及营销报告 (恒基)06课件.ppt

二、推广媒体及分析 媒体是产品与客户的桥梁 电视： 虽然普遍存在， 一、由于收视习不同，致使不确定因素太多； 二、其他媒体相比其费用相对较高。 报纸： 本地流行报纸不多，市民零星的以《现代快报》《扬子晚报》为读物，镇直机关以《昆山日报》《苏州日报》为主要读物。因此对于主要客群为本地人的项目来说报纸广告对本项目来说效用不是很大。 网络：对于一些本地的投资人群来说网络相对是有效的。 户外：户外广告对本地人以及来往过客是比较直观的，效果也是比较明显的。 媒体组合　 名称　 　组成 　功能 户外广告 船体、户外、看板高炮等 项目信息项目形象 平面广告 《昆山日报》《昆山楼市》等 项目形象 网络广告 　搜房网等 项目信息 其他　 　楼书、DM、短信等 项目信息 媒体推广计划，需对当地媒体效果进行评估后，方能确定执行细案 媒体组合　 三、推广主题语 让历史积淀以财富的形式迸发——锦溪老街 江南之最 锦溪旅游财富之颠——锦溪老街 承载千年人文文明 引爆亿万旅游商机——锦溪老街 传承 创新 突破 腾飞 锦溪老街不只属于历史 四、整体营销策略 强势出击，速战速决，借力打力，标新立异 1、强势出击——因本楼盘存在地理位置相对偏远，故需在前期充分加强市场推广力度，使本案的整体推广理念在目标客户群的头脑中先入为主。 2、速战速决——由于项目体量不大，再加上受到周庄等周遍古镇旅游地产迅猛发展的影响，要顺利实现去化任务压力不小。因此在销控实际操作中，要以大决战式（一次性投放）的策略把项目推向市场，迅速实现项目的去化。 3、借力打力——由于锦溪古镇的知名度与周遍古镇相比处于较低水平，因此项目的价值在此点上受到了很大的限制，为了突破这个限制，需要联合政府加大对古镇文化的推广力度，通过提高锦溪的名气，来达到提高地块价值的目的 4、标新立异——项目主题诉求要求有很强的创新性，以品牌定位追求差异化来取胜，首先锦溪古镇的旅游业并不发达，如果本项目仅仅依托与旅游，那么项目很难生存，只有将其功能丰富起来，不仅能满足旅游需求还能满足本地居民需求，这样才能增加项目成功的支撑。 营销推广 开盘建议： 根据目前的工作进展状况，9月初可以开始项目的内部认购期，可以采用“排号”的方式进行。认购期的时间视销售情况定，最晚于9月的最后一周结束。十一是传统的旅游旺季，于十一期间开盘，能利用旅游人群迅速的提升项目的知名度，有利于开盘人气的聚集。 招商建议： 作为商业项目的成功销售前提，招商向来是先行与销售，通过招商可以对本项目业态定位及时进行调整休整，并且，招商的成功与否，将直接影响项目销售期内的推盘节奏及策略。因此，我们建议贵司能够充分全面考虑招商优惠政策，为项目成功销售及利润的最大实现，奠定厚实基础。 项目推盘时间排期 4 5 7 6 11 10 9 8 1 12 2 积累期 筹备期 强销期 持续期 10月1日 项目开盘 6月16日 项目亮相 2007年 2008年 整体来看，本项目规划核心并不明确，礼品市场的定位没有得到有力的凸显，后期招商中更是如此。 项目内虽规划有重建的“沈万三故居”，但项目缺乏独有的文化内涵、主题定位模糊，难以形成巨大的影响力。 项目采用了橘红色门窗，与传统的江南建筑有较大差异， 与周庄风景区整体风格显得有些格格不入。 项目所在地段较偏，再加之项目在交通动线上没有做足功夫，很难吸引游客前往消费。 富贵园 周庄 项目借鉴 规划主题要突出、风格要与江南民居融洽和谐、交通动线合理 富贵园给我们的思考 本项目要在总体规划上做好“南宋行宫”的主题景观，并围绕主题深入挖掘，充分延展，使主题得以细致、完美、生动体现。 围绕锦溪商业目前存在的空白点做文章，开发集旅游、休闲、商业为一体的主题性商业项目 ，使项目成为锦溪旅游又一名胜，居民消费最佳选择。 项目的整体规划务必与周边环境相互应，在建筑风格、景观设计等方面融入古镇精华元素，使之散发浓郁的水乡风情。 充分发挥本项目东邻文昌阁、南依五保湖、北靠上塘古街的地段优势和景观优势，合理规划产品布局。 在交通动线设计上要做好文章，使项目成为游客的必经之处。同时在大交通上努力协调，为镇区居民到本项目消费创造最便捷的交通。 项目借鉴 二、同类项目类别借鉴总结 千里之行始于自省 Ｎ 地块尚未平整， 北侧与民宅相邻，西 侧为农田，东侧为文 昌阁，南侧为河道。 千里之行始于自省——项目分析 1、地块现状 优势 　锦溪紧邻古镇甪直和周庄，点线面的旅游格局为该区 域凝聚强大人气； 　项目位于锦溪环湖休闲度假区，周边旅游资源丰富； 　产品定位江南传统风格，与上塘街的古镇风貌相呼应， 增强了自身的观赏性. 依托旅游业 商艺结合 赏购结合 千