惠州金融街惠州金海湾高尔夫别墅专项探究项目结案总.ppt

巽寮湾高尔夫别墅专题研究案例总结 研究内容界定—— 研究方法—— 大区域概况——巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段，南区喜来登已经投入使用 南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最优，但目前周边配套不足，度假氛围正在培育 交通：金海湾大道贯穿南北区，进入本项目公路通车至喜来登酒店，其余路段正在施工。 沿海度假酒店：喜来登（2008年6月28日开始营业），洲际国际酒店（项目进行中），还有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽谈中。 27洞高尔夫球场：已规划好球道，预计2009年8月前完成九个洞，2010年前完成18个洞，投入使用。 游艇码头：将设置游艇会，修建游艇别墅。 三角洲游乐场：已营业，经水路20分钟可到达。 规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头上，海滨景观与高尔夫景观资源优异 地块资源解析——容积率指标宽松，资源禀赋优越，规划和产品发力的余地很大 容积率宽松 项目地块总容积率为0.2，按照我们的经验，0.4左右的容积率可以较轻松地规划独栋别墅。由于指标的宽松，给项目本身物业的选择留有较大余地。 景观面和资源状况优越 项目内几乎所有的物业都可以占有海滨景观或者高尔夫景观，资源禀赋优异。 地形条件复杂 多为山坡地势，给开发带来一定难度，同时也限制了开发区域的灵活性。 核心问题界定—— 整体功能布局回顾：从不同片区的资源条件出发，分别满足不同层次游客各自的复合需求 区域开发规划 南区高尔夫别墅项目在整个巽寮湾开发中的地位与作用 国内案例的选择和研究要点—— 总结1——高尔夫别墅在产品上具有一定特性，但决定产品策略的还有其它条件 总结2——高尔夫球场对物业的价值推动分为两类，我们属于高尔夫配套型 问题的梳理和再思考——是什么决定了高尔夫物业的价值和产品特性？ 国际案例的选择和研究要点—— 案例借鉴点——国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是景观利用和度假氛围的营造，且在细节上相对更加极致 淡市下惠州别墅成交量下降较多，主要因为投资客退场，现存客户多以自住或度假为主 市场转淡后，面积350平米以下，总价千万以内的度假别墅市场表现相对较好 价值定位决定了项目的竞争等级，我们的主要客户应是被深圳过高总价挤出的客户群体 结合市场与项目现状，我们的客户是想占有稀缺资源以深圳为主的处于上升期的高端客户 借鉴案例，得到高尔夫配套型别墅规划基本原则 滨海度假的区域属性是项目核心价值，高尔夫配套是其附加值 确定开发分期需结合区域发展、企业对项目的期望和市场状况等因素来综合考虑 开发分期一：3号西侧搭配4号地先行开发，3号地剩余加2号地为二期，5号地最后开发 开发分期二：资源较差地快向资源较优地块逐次开发，避免了价值贬损，但有一定风险 在市场形势转变下，复合的产品策略带来较好资金回流，扩大目标消费者和促进后续开发 各地块物业分布建议：遵循景观价值最大化，各物业价值均衡原则 从项目的核心价值出发，构建项目别墅物业价值体系 建立别墅度假生活体系 建筑面积的有限，带来紧凑的生活空间，降低了独栋别墅的奢侈与舒适感 本项目别墅户型的参考建议 园林与建筑风格主要营建休闲空间和培育海滨度假体验氛围 本项目园林景观与建筑风格的参考建议 本项目高尔夫会所与配套参考建议 企业会所的使用功能，决定了其面积区间，功能空间分布，配套设施等的建设 本项目企业会所功能空间参考建议 本项目企业会所建议：建设少量，保证基本功能，控制面积得企业会所，或可尝试定制建造业务 珠三角市场上带装修的度假别墅较少，但装修带给消费者方便同时也便于返租等经营 做到基本面的简装，突出度假空间和享受空间的装修 分时度假在国内的发展刚刚起步，众多发展条件不成熟，分时度假的兴起还有待时日 分时度假在国内发展的障碍：法律未完善，运营不成熟，客户观念未改变 建议不做强制性返租或分时度假经营，可把反租和分时度假作为特色物业服务中的可选项 小独栋别墅设计要点建议 独栋别墅设计要点建议 企业会所设计要点建议 访谈小结 通过国内案例的研究我们发现： 从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业 高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决定的 决定产品特征的因素往往在于别墅物业在市场体系中的占位 回顾案例细节： 春城高尔夫在产品上的居所倾向导致了其无法摆脱球场价值的束缚，向度假产品的转型并不成功 麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位清晰 在配套上，不同类型的高尔夫别墅需要的配套也各异 根据案例分析和世联经验我们发现，做为高尔夫配套型旅游度假型别墅，决定本项目产品属性和价值的是度假物业的价值，高尔夫只是景观附加值之一。 我们再分析国际知名旅游度假区的高尔夫别墅给出答案—— 度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点； 国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别； 并结合