杭州运河集团旅游集散中心综合体项目规划跟产品建议_117ppt.pdf

运河旅游集散中心综合体 ——物业发展建议书Ⅱ 打造杭州旅游综合体领导者 打造杭州旅游综合体领导者 打打造造杭杭州州旅旅游游综综合合体体领领导导者者 运河集团旅游集散中心项目 规划及产品建议 运河集团旅游集散中心项目 规划及产品建议 ——运运河河集集团团旅旅游游集集散散中中心心项项目目 规规划划及及产产品品建建议议 目 录 第一部分 项目背景和目标 第二部分 项目整体定位建议 第三部分 创意产业（原大河造船）功能产品定位建议 第四部分 旅游集散中心（项目北侧综合体）规划建议 第五部分 项目开发综合建议 第一部分 项目背景和目标 一、对旅游综合体项目的理解 二、对创意园项目的理解 三、对项目的初步认知 四、对项目的目标界定 一、对旅游综合体项目的认识： 旅游和地产的业态关系 1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了 消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。 2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更 加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。 3、从政府管制来看，房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大，政府对投 资局部过热的住宅市场实施了调控政策，加强了总体控制。而相对于旅游地产 的管制较宽松，是发展的利好因素。 4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航 空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际 距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。 旅游综合体项目开发模式 我们认为，要操作好本项目，首先需要清晰地理解旅游地产（旅游综合体项目）行业的 内在规律和成功要 素： 广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。 从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。 �模式一：卖地滚动发展模式 �模式二：旅游资源现行带动房地产发展模式 �模式三：房地产先行带动度假地模式 �模式四：大开发商整体操盘模式 部分旅游综合体项目案例启示： 【案例启示一】华侨城： 本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以： �平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。 就是把有吸引力的东西搬到有情 趣的人聚集的地方来。 �先旅游升值地块，然后开发地产。 从而降低风险，提高利润。 �制造文化动态元素。 没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来， 让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。 【案例启示二】宋城 本案例启发我们，做旅游地产可以： �挖掘文化元素，无限放大成主题， 然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿 和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验 性的产品。 �可以把房地产品做成景观，景房一体 。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个 性鲜明的山地别墅。 �文化主题要单一、要能支撑地产开发 。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如 果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。 �社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。 宋城集团和政府合作， “2006世界休闲 博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。 【案例启示】博鳌论坛 博鳌的商务旅游地产开发给我们的启发是： �旅游地产开发要和区域规划、政府经济规划、地方形象联系起来。 博鳌和三亚相 比，海岸旅游的资源相对欠缺，品牌也没知名度，但短期内创造的神话，就是博鳌 成了“博鳌亚洲论坛 ”永久性会议地址。国际会议的号召力、国家的关注力、政府 的支持力，共同创造了博鳌 “商务旅游”概念的注意力。以此为机会，大力经营会 展、会务活动，打造成了商务休闲旅游之城。 �全国性、国际性或行业性的年会活动，是提升和打造旅游地产品牌的好方法。 值 得注意的是，至少要有一个有号召力的活动。 杭州旅游综合体现状： 杭州将打造运河商务区综合体、 地铁滨康站综合体、奥体博览城、 市民中心综合体、桐庐县城滨江 商住综合体等100个城市综合体。 省委常委、杭州市委书记王国平 首次提出了杭州要建设 100个多功 能城市综合体的宏大计划。通过 建设这些旅游城、商贸城、商务 城、金融城、奥体城、博览城、 枢纽城、大学城等 ,来实施杭州 “城市国际化”战略。