中国滨海新城跟旅游度假区例子的解析.doc

中国滨海新城和旅游度假区案例分析 前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢，2011年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。 福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司，并于2010年11月7日—8日，福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言，只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。 我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。 第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介 一、福宁湾项目简介 2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2008年，办理开工令。2011年5月，计划海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。 福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2010年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成，总投资约10亿元。 福宁湾围垦面向东海，距城关1.5km，海堤全长5434m，围垦面积34100亩（22.6平方公里，相当于澳门主岛面积），其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。 项目初期分为三个版块：城市版块——含2600亩建设用地与2400亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共6000亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。 二、福宁湾项目的性质与特色 福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划发展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目，而是一个新区规划、开发、发展的项目。 福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地，实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。 项目中的区域开发，即以旅游项目的开发为龙头，带动第三产业的发展，并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例，作为本项目的借鉴。 第二部分：中国滨海新城的案例简介与分析 一、海南三亚湾滨海新城 该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。 鲁能三亚湾的“三心二轴”的规划结构： “三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱 乐、贸易、主题公园等构成的“红心”；“二轴”一条是贯穿全区的景观河道兰轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的城市旅游风貌景观轴。 蓝心：重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的地块。 以私人游艇港湾为社区中心，海湾入口设置游艇俱乐部与旅馆，西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施；连栋别墅沿着码头边缘配置，连栋低层则配置于南北两侧，外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内，公园周边围绕着学校、连栋别墅与连栋多层公寓。 绿心：发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。 位于地块中段，高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。为充分利用此环境资源特色，将居住单元以手指状配置于绿地中，使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。住宅形式包括独栋别墅、连栋别墅、分时住宅等。 红心：发展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适