物业管理早期介入与前期管理运作.pptVIP

物业接管验收和工程竣工验收所属产业不同。竣工验收属于 建筑业范畴；接管验收属于房地产业范畴。前者由建设行政主管部门负责管理、指导和监督；后者由房屋行政管理部门负责管理、指导和监督，具体说来，二者存在以下区别： （1）性质不同 （2）参与主体不同 （3）工作内容和侧重点不同 物业接管验收的类型包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。 1.新建物业的接管验收 新建物业的接管验收发生在开发商与物业管理公司之间，包括开发商与选聘的社会专业物业管理公司之间、开发商与其自行组建的物业管理公司之间两种情况。此时的接管验收主要侧重对物业的产权情况、质量状况进行检验。 2.原有物业的接管验收 原有物业的接管验收发生在两种情况下：一是发生在原有物业首次招聘物业管理公司之时；二是发生在物业管理公司的更换交替之时。原有物业的接管验收较之新建物业的接管验收涵盖的内容更多，工作难度更大。 1.建设单位和物业管理公司通过接管验收，正式签署文件，明确各方的责、权、利关系，实现权利和义务的同时转移。 2.物业管理公司通过接管验收，可以发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、补强、修缮、加固，确保物业主体的结构安全，满足业主正常的使用需要，也发挥物业的正常作用。 3.物业管理公司通过接管验收，根据提交的资料和现场查勘，可以摸清物业的性能和特点，由此可以制定预防性的管理措施和维修计划；通过发现缺陷后的及时补救措施，既可以使工程达到质量要求，同时也减少今后管理维修的工作量。 （一）接管验收的条件 1.新建物业接管验收的条件 2.原有物业接管验收的条件 （二）接管验收应提交的资料 1.新建房屋接管验收应检索提交的资料。 2.原有房屋接管验收应提交的资料。 1.新建房屋接管验收的条件 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件： （1）建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。 （2）供电、采暖、给水排水，卫生、道路等设备和设施能正常使用。 （3）房屋幢、号，编号经有关部门确认。 2.原有房屋接管验收的条件 （1）房屋所有权、使用权清楚。 （2）土地使用范围明确。 8．小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。 9．小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，墙亦要设计成防攀越的形式。 10．小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 11．绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 12．小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 13．小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。 14．排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 15．现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。 16．建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。 17．现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。） 18．楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。 19．楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。 20．小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管。 21．小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。 22．垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 23．单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。 24．一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。 25．消防水泵、二次供水