沈阳银基皇城产权酒店推广策划书.doc

PAGE “银基金三角”项目策划推广及合作建议书 第一部分：“银基金三角”项目发展建议 一、市场定位原则：“资源互补、整合发展” “银基金三角”的规划体现了开发商三位一体、资源互补、招商互动、整合发展的开发战略，充分挖掘“银基金三角”各项目的产品优势及特点，并通过立体综合的发展模式，做到项目资源共享，才能以全面整合的手法使产品整体产生强大的吸引力和销售势能。目前，“银基金三角”中原皇城酒店公寓项目与皇城产权式酒店项目存在定位交叉、模式相近、相互竞争、部分目标客户重叠的状况，重新调整局部项目的市场定位，运用差异性的推广手法吸引各自目标客户群体，认真分析各项目间的内在联系，积极设定组合投资推广方案是实现“银基金三角”各项目销售成功的关键。 二、“银基金三角”各项目市场定位 ◎皇城酒店：四星级产权式酒店 定位阐述：皇城酒店前身为三星级商务酒店，经营多年，已经在市场上享有一定的声誉，因此，将项目定位为四星级产权式酒店，以产权和稳定的投资回报为保证，吸引各业投资者，达至减少酒店负债，激增赢利的目的是极为可行的。 ◎经纬大厦：皇城白领SOHO（白领阶层小型无风险创业基地） 定位阐述：针对经纬大厦的设计特点以及所处区位，其主要的投资群体将为具有强烈创业意识的城市白领一族，本项目的户型面积基本为小户型，提供星级酒店的物业服务，这样的产品类似于目前市场中的酒店式服务公寓，而如定位为酒店式服务公寓，不仅面临较为激烈的市场竞争，同时更为关键的一点，酒店式公寓更适于投资者购买后出租获利，这就与皇城酒店的产权投资发生巨大冲突。 因此，我司建议，该项目的市场定位应设定为专为都市白领阶层度身打造的小型高档无风险创业基地，和平区尤其是和平大街沿线，历来被公认为沈阳的商务、商贸最为集中的区域，金廊系沈城交通的绝对主动脉，大批企业高级白领在此区域办公作息。该定位不仅直接确定了目标客户群体，同时弥补了沈阳房产市场中白领阶层聚集创业、作息场所的空白，能够确立该项目的市场唯一性，使之更具市场吸引力和投资价值，同时为银基休闲主题广场奠定了良好的市场基础。 ◎商业项目：休闲主题广场 定位阐述：针对“银基金三角”的商业项目，其市场定位主要结合了本区域内的商业特点以及金三角项目的整体发展要求而制定。该项目的市场定位将主要以满足另两个项目的配套需求为主，同时还应形成自己的项目特色，一方面需要将白领SOHO及产权酒店的投资者、使用者作为准消费群体来吸引本项目的投资者踊跃投资，另一方面也需要制定优惠组合投资方案吸引消费者投资，进而以超强的整体形象占领市场。 作为商业项目，首要的一点就是要求在周边消费格局、商业形态分布的基础上，以差异性的功能定位填补区域商业市场的消费空白，由此才能实现商业项目的成功运作。而对于本项目，我司认为应以休闲主题广场的姿态入市定位，通过经营及业态划分，不仅能够形成自己的鲜明特色，还能以此满足皇城产权式酒店、皇城SOHO中业已形成的消费群体的消费需求。 三、项目市场定位SWOT分析 皇城四星级产权式酒店 ◎优势—S S-1 区位优势明显： 项目地处和平区的核心地段，政治、金融、经济、商业、娱乐等众多市政配 套云集于此，形成了良好的商务氛围，地段价值极高。 S-2 行业发展前景良好： 目前沈阳的酒店市场仍然存在有效供给不足的现状，依据地域的经济特点， 三、四星级酒店更有竞争力，因此，投资适宜的产权酒店，将获得较为可观 的投资前景。 S-3 具有一定的市场认知度： 皇城酒店经营多年，具有一定的市场知名度，利于项目的市场推广，投资者 会相对坚定投资信心。皇城酒店原为运营多年的星级酒店，在经全面的内 部改造后，无论是内部的装修标准、配套设施，还是酒店服务等方面，均体 现了本物业的产品质素，无疑会增强买家的投资信心。 S-4 准现房优势： 皇城产权式酒店为准现楼状态，对于投资者不存在期房投资的风险性，投 资前景真实可见。 S-5 市场唯一性： 本项目为沈城首家产权式酒店，因此其独有的投资方式将对投资者产生较强 的吸引力。 S-6 相对稳定的投资回报： 产权式酒店的投资形式，因由四星级酒店管理公司运营，相对目前其他投资 而言，风险较低而回报稳定，是易于投资者操作、有效回避投资风险的一种 全新投资领域。 S-7 良好的品牌基础： 银基地产在沈阳成功开发了近十个地产项目，已经树立了良好的品牌形象和企 业声誉。银基集团强大的投资背景、“金三角”卓越的规划设计充分体现了发 展商的开发实力和系统的开发思路，能够让投资者感受到互为配套的投资优 势。 ◎劣势—W W-1 周边环境仍处于改造阶段 本项目位于和平老城区中心地，周边环境仍处于整体改造建设阶段，现代的商务氛围还有待逐渐形成。而周边环境也是直接影响酒店的形象和入住率的因素之一，投资者将会对未来酒店的经营