房地产预售制度的比较研究1.PDF

8 房地產預售制度的比較研究 房地產預售制度的比較研究1 艾林芝* 一、前言 同，國內的是遠期買賣合同，香港的是衡平法產業 房地產預售之根本目的是，透過相關法律機制， 買賣合同。這些差異亦將體現在房地產預售的各個 提早將未建成之樓盤投入市場進行買賣，以獲取資 階段。 金，降低投資成本與風險。 在奉行合意主義原則的澳門法律制度中，未建成 二、房地產預售的許可制度 2 之樓盤因為事實上不能 而無法在發生合意之時移轉 在澳門，房地產預售大都採用預約合同。葡國著 6 所有權，故不能作為通常買賣合同之標的進入市 名法學家瓦雷拉 將預約合同定義為：“預約合同是 場。為達到提早銷售的目的，在澳門法律體系中， 指一方或雙方當事人有義務在一定期間內或特定前 3 有多種法律機制可供選擇：將來物買賣制度 、附條 提條件成就後簽訂特定合同的協議”。預約合同之 件及期限之買賣制度、保留所有權之買賣制度、預 標的是一項積極事實行為之給付（即簽訂合同），只 約合同制度等。但基於相關制度的便捷性與可操作 要該事實行為不違反法律、非自始不能，則該行為 性，人們通常會使用一種名為“臨時買賣合約”，實 有效。簽訂合同這一事實行為並不違反法律，所以 為預約合同（contr ato pr omes sa ）式來進行樓花的買 只要其不存在自始不能的情況（例如簽訂月球上房 賣。 地產預售之合同），則該預售合同有效，我們也沒 國內通常是將商品房預售合同視為遠期買賣合 有任何理由去限制該等合同之訂立。所以，在澳門 4 同，有學者 將其定義為：“商品房預售合同是取得 房地產預售並不需要事先取得任何許可，通常發展 商品房預售資格的商品房預售人在商品房還沒竣 商取得工務局的圖則之後，起一個示範單位給買方 工，房屋並未現實存在的情形下，與預約人約定在 參觀，接 就開始進行房地產預售了。 一定期限後，將竣工的房屋交給預購人，預購人支 國內的商品房預售合同作為遠期買賣合同，其標 付價金的不動產買賣合同”。 的就是相關商品房。法律採取了事先監察的制度 在普通法、衡平法、習慣法以及成文法共存的香 （即許可證），來嚴格規管商品房的預售。根據《城 港法律體系中，存在 兩種意義上產業：法定式產業 市商品房預售管理辦法》，取得預售許可證的基本 5 （l egal estate ）與衡平法產業（equ itabl e es tate ）。樓 條件是：取得土地使用權證書、建設工程規劃許可 花買賣中，因建築物尚未建成，無法成為法定式產 證、施工許可證以及投入資金佔工程建設總投資的 業，故只能按照衡平法將其視為衡平法產業，相關 25%以上。各省市根據實際情況，又設立了