区域经济-大桥重划区.PPT

不動產行銷-市場調查 李佩芬 老師指導 * 日東昇金美2 市場個案調查分析  指導老師：李佩芬 老師  市調人員：袁如意、吳品怡、林佳芳、劉昭妤  市調日期 : 100 年 3月 26日 ~ 100年 4月 9日 個案說明 * 　　　　 壹、前言貳、市場調查分析　　 總體經濟　　 區域經濟-永康　　　大橋重劃區參、重要交通肆、公共設施　　　　　　　　　　伍、個案簡介 簡 報 大 綱 * 前言 本組所調查之地區為永康大橋，於99年底躍為直轄市；因著縣市合併效應的發酵，受惠最大的區域除了台南市東區外，莫過於位處縣市交界點的台南縣永康市、仁德鄉。其中，永康市因人口較密集、道路系統較完善，是房市備受矚目的區域；目前區內以高佔8成左右的透天產品為主流，其餘多為華廈大樓，而自「大橋重劃區」開發案底定後，大橋一帶成為永康推案量最大的地點，房價有逐漸看漲的趨勢，成為近年來建商大量開發的地區。 故本組以大橋為重劃範圍，調查近期個案，並針對個案鄰近公共設施、近期開發案場……等做詳細探討。 * 市場分析-總體經濟 全球房地產因今年日本震災、中東戰亂、中國經濟降溫、歐洲債信問題等不確定因素影響，恐將影響全球經濟復甦，但是這波不確定因素對於台灣房地產影響並不大，反而是縣市合併升格後，台南市推案量急起直追。 台南市未受奢侈稅影響，推案情況較去年熱絡，且在縣市合併的效應下，整體房價大幅提升2~3成，並以換屋型產品當道。 * 資料來源: .tw/ 市場分析-總體經濟-2 台南市不動產代銷公會副理事長吳淑蕙表示，2008年金融海嘯時建商縮手，但2009年景氣回升後，建商紛紛購地，2010年升格消息確定後，推案動作更積極，造成今年1月台南市的使用執照核發數達474件，比去年同期大增8成。 百慶建設董事長施鴻圖表示：「台南是自住客的市場，沒有什麼投資客，房市相對較健全，縣市合併後，帶動了不少買氣、房地價也提升許多。」  * 資料來源: .tw/ 市場分析-區域經濟-永康 * 資料來源: /2009/05/municipal-mergers.html 縣市合併後更名為永康區 總面績4038公頃 東與新化鎮交界 正北、西北與新市鄉、台南市安南區相望 西南以柴頭港溪與台南市北區相鄰 南與台南東區、仁德鄉及歸仁鄉接壤。 市場分析-區域經濟-永康-2 大台南新都心計畫，大橋區段徵收區及砲校都市計畫調整均已完成，目前正進行關廟新校區徵收最後審查，預計明年可開始進行徵收。與一路之隔的台南市東區相去不遠，未來規劃完成後，全新的都市空間架構，不僅能帶動傳統產業升級，成為台南縣新的都市中心。 永康區工商業、交通發達，統一企業總部、大成長城企業總部皆設在此；臺灣前20名銀行及各大知名餐飲業者皆有在該區設立多個據點。 * 資料來源: .tw/people/people.html 市場分析-區域經濟-永康-3 信義房屋成大店店長蔡慶龍表示，受惠於升格效應，位於縣市交界處的台南永康、仁德，近1年地價明顯上漲，目前永康建地每坪15~17萬元，比去年同期的每坪10萬元，漲幅逾2成。 南科園區發展快速，帶動大台南都會區人口及工商業成長，台南市－永康－南科發展軸將成為南台灣主要科技廊帶。 1993年突破15萬人口並升格縣轄市，2010年12月25日台南縣市合併升格後成為台南市永康區，2011年統計已達217,420人口 * 資料來源: .tw/people/people.html 市場分析-區域經濟-大橋重劃區 往昔日治時代永康的「大橋重劃區」整個都是一大片綠油油的稻米田或甘蔗田，在將近30年前原本是隸屬於當時永康鄉埔園村的村落，後來因應永康鄉改制為永康市而分出來為大橋里，隨著大橋地區的發展，人口也急遽增加，如今永康已成為大台南市最具發展潛力之一的永康區。 大橋現在則分成大橋里、安康里、西橋里與東橋里等四個里，人口數約為19868人（2011年2月），已接近兩萬人，由於新建案的持續推出、新房屋的陸續落成與居民們的入住生活，未來的「大橋重劃區」應該更有發展性。 * 資料來源: .tw/people/people.html 市場分析-區域經濟-永康-4 * 資料來源 : 永慶房仲集團 重要交通 鐵路 永康車站　 大橋車站 省道 台1線 台19線 台20線 縣道 縣道180號 縣道177號 高速公路 國道一號 (中山高速公路) 永康交流道 客運 永康車站　 興南客運 臺南市公車 統聯客運 和欣客運 國光客運 聯外主要道路系統： 主要市區道路架構略成「井」字結構，東西向中正南 (北) 路、中山南 (北) 路及復興路 (大