中日城市-综合体比较.docx

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究—— 中日案例比较分析 大型城市商业综合体研究的意义一、大型城市综合体是经济发展的要求二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法四、城市综合体的经营管理五、我国发展城市综合体的策略选择 大型城市商业综合体研究的意义 　　 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 　　大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 　　大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 　　从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 　　为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。 　　日本城市：东京、福港、京都 　　中国城市：北京、上海　深圳 青岛 西安 　　一、大型城市综合体分类 　　建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 　　建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 　　 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 　　1.交通枢纽型城市综合体 　　图1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城 公共空间的设计大于单个店铺的设计，只有通过公共空间的良好设计才能富有变化吸引顾客停留更多时间，让人们舍不得离开。 　 　博多运河城的五层是购物中心，五层以上是两个酒店和娱乐空间。 　　 运河沿街作为主要流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚集人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计创造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客创造的独特体验空间，顾客进入以后停留时间可以有效拉长。 　　博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发的城市复兴项目。 　　现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉，他们同样也参与了这个项目。博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山项目的工作。在很多方面，博多运河城实现了Jon Adams Jerde多年以前在意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真。 　　在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。 通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后吸纳了更多游客前来福冈考察消费，成为日本前四名最吸引顾客人流的目的地，运河城经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度。 　　日本大型综合体项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。 　　反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣