河北万来房地产开发公司来马村项目可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 28 河北万来房地产开发公司来马二村项目 可行性研究报告 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：50亩 项目位置：地块位于邯郸市来马二村，东临广泰街，南至家和小区，西沿迎宾路。 项目开发背景：旧城改造 （二）开发单位概况 单位名称：河北万来房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：港币 万元 单位住所： 业务范围：房地产开发、经营、销售 法定代表人 单位简介： 二、项目投资环境和市场研究 （一） 邯郸市宏观经济环境与全民消费结构研究 宏观经济对房地产影响的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。 本部分主要针对邯郸地区宏观经济发展水平，主要包括GDP发展状况、产业结构情况、社会消费品零售总额、全市商业增加值等，以及邯郸市居民生活结构，主要包括总人口收入水平、消费水平、城乡居民人均可支配收入以及储蓄存款余额等进行研究，目的是密切关注宏观因素对项目的影响，以降低投资风险。 1.邯郸市经济环境分析 1.1邯郸市2005年－2010年国民生产总值统计 从05年至今年邯郸市国民经济生产总值增长幅度在11%左右，2010年全市生产总值将达到2371亿元，比上年增长10.3%，是河北省第四个国民经济总值达到2000亿元的地区。由此可以看出，邯郸市国民经济持续快速增长，经济总量稳步上升，经济运行环境良好，为商业地产迅速发展提供了经济保障。 1.2　邯郸三大产业结构（农业、工业、服务业） 邯郸二三产业稳步提升，第三产业增速明显加快，随着冀南装备新城、邯钢工业新区、市经济技术开发区、广府生态文化园区、漳河生态科技园区等装备制造、现代物流织服装、文化旅游产业的发展，邯郸第三产业将在12五期间得到大力发展，这将为商业地产提供更广阔的发展空间。 1.3　邯郸进出口总额 2010年邯郸进出口大幅提升，进出口总额同期增长14.7%，其中出口总额同期增长62.7%，达到历史最高水平，邯郸进出口总额的大幅度增加，吸引更过企业进驻邯郸，促进经济良好发展，在一定层面上加速商业地产发展。 1.4　邯郸全社会固定资产投资 05年至今邯郸固定资产投资年增长率在30%以上，城镇建设取得巨大发展，其中2009年邯郸市固定资产投资完成1466.9亿元，比上年增长32.9％。固定资产的快速发展也反映出邯郸房地产的开发的火热局面在未来几年内将得以继续维持。 1.5　利用外资情况 2010年，邯郸实际利用外资达到38274万美元，完成省年度计划的１１5％。邯郸加大招商引资力度，抓住国外产业转移机会。大量外资的注入，活跃本地市场，促进经济发展，部分外资进入房地产业，缓解开发商资金压力，进而繁荣地产业。 2. 国家出台针对地产市场政策 ? 2003年：121号文件，确立房地产为国民经济支柱产业； ? 2005-2007年： “国八条”“国六条”调控以稳定房价为主要诉求； ? 2006年：停止一切别墅类项目供地及手续； ? 2008年：货币政策“从紧”，世界金融危机房地产进入观望状态，房价、成交量日减; ? 2009年：“试探性抄底”至放量大涨，恐慌性抢购，地产市场有低迷转为亢奋: ? 2010年：“国十条” 以稳定房价为主的地产调控关键时刻: ? 2011年：“限购令”史上最严厉楼市调控措施； ? 2012年：央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息； ? 2012年：“十八大”建立市场配置和政府保障相结合的住房制度；今年开工保障房700万套。 3、全国商品房销售情况 综述： 以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出： 国民生产总值、固定资产投资、外资利用额、固定资产投资额、进出口总额均稳步增长，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邯郸市房地产业发展迅猛。 邯郸市经济向良好的方向发展，随着收入水平的提高，居民的购买力正在逐年增长，社会零售总额逐步增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识，为房地产市场发现新的机遇。 预计2013年邯郸继续在上升的景气通道中平稳运行，生产总值增速将放缓呈现前高后低态势。全社会固定资产投资增速将高位运行，消费品市场将继续保持较快发展态势、居民生活将稳步提高，城乡居民收入将保持平稳增长态势、固定资产投资力度加大、劳动力需求有所好转等特点。 （二）城市发展结构调研与城市发展规划调查 通过对区域内实际生活空间，包括中心地带及周边区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、活动空间等环境的现状以及未来的发展规划。例如交通网状的发展计划。交通网密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特别大的地方 城市发展规划对未来商业将来