完善上海市房地产二三级市场对策与建议.docVIP

完善上海市房地产二三级市场对策与建议 　　[摘 要]近年来，上海市政府相继出台了加强土地总量控制，放开搞活房地产二、三级市场等系列政策措施，但近几个月以来上海房地产市场的成交量恢复迅猛，而在宏观调控上各方完全统一，但对于房地产市场，各部门的判断却有较大的差异。因此，如何贯彻好国家的宏观调控，研究好上海房地产二、三级市场的运行现状就成为摆在我们面前的重大课题。 　　[关键词]二、三级市场结构 二、三级市场联动关系 　　 　　一、房地产二、三级市场及其结构 　　我国房地产市场呈三级模式。一级市场为土地使用权出让市场，体现的是土地所有者与使用者之间的关系，土地流转的基本形式是土地使用权出让，具有国家垄断性质。二级市场表现为经营者与消费者之间的交易行为，是土地转让市场和房地产增量市场，具有经营性质。三级市场是房地产使用者间的交易行为，是土地的再转让和房地产的存量多次交易市场，具有消费性质。而房地产二三级市场联动，则是健全住房市场体系，实现房地产建设一流通一消费产业链条良性循环的关键环节。房地产二、三级市场的主体是住宅存量市场和增量市场。存量住宅是物化社会财富的积累，对它如何处理是影响二、三级市场联动的关键要素之一。 　　 　　二、上海市房地产二、三级市场状况分析 　　（一）上海市房地产二、三级市场运行现状 　　上海市的房地产业在经历了长时期的萎缩之后，随着邓小平同志南讲话而迅速崛起，迅猛发展。房地产市场也随之复苏振兴。而2006年春节过后，经过政策消化，消费者预期发生变化，上海房地产市场呈现出以下主要四个特征： 　　1．市场逐渐回暖，房产成交量逐步放大。3月上海的商品住宅交易量达179.67 万平方米，与2月环比增幅高达119%。同时一手住宅成交量也呈现强劲反弹，全市交易量达到179.67万平方米、共16140套，这一成交规模达到了去年宏观调控新政出台前的水平。 　　2．自住需求占市场主导地位。一季度买房客户中以自用为目的客户比例大幅增加，而以投资为主要目的则大幅减少。2006年一季度偏向于长期自用客户占比大幅上升，而偏向于投资的自用、投资皆可、转让和出租客户占比却大幅下降。这说明2006年市场越发趋向理性，短期炒作行为整体得到抑制，自住需求已成为市场主导。 　　3．房价有所反弹，并保持高位。近期上海商品房均价曾突破万元大关，并一直在高位徘徊，配套商品房所占比重已由年初的50% 以上下降到不足20%，内环内的高档房成交比例大幅攀升，内环均价摸高18000元/平方米关口。 　　（二）上海市房地产二，三级市场规模及其发育状况 　　1．房地产开发企业如雨后春笋，迅速增加 　　1995年上海共有各类房地产企业2637家，至2002年年底，上海市房地产开发公司总数已达1.2 万家。七年的时间里增加了一万多家，可见房产市场的发展之快速，也可见房产行业的获利之丰厚。 　　2．房地产规模逐年扩大 　　1995年，上海市完成商品房开发投资规模466亿，当年完成商品房竣工面积700万平方米；从1995年到2004年，投资规模增长了252%，新建商品房面积共计1.8亿平方米。2005年，投资总额达到1246.86亿元，这些都预示着房地产二级市场规模的逐年扩大。 　　3．二、三级市场日趋活跃，交易量迅速增加 　　2004年，全市商品房销售及出租量已是4200万平方米。同时，随着一级市场土地批租量的增加，从1995到2004年商品房销售共计1.5亿平方米。商品房平均售价也是逐年攀升，到了2005年，售价更是已经突破了6500元大关，接近7000元。三级市场近年来发展迅猛，04年交易量全市达到了2727万平方米，其势头超过了同一时期的新建商品房。05年由于国家宏观调控等原因，降到了1971万平方米。截至到07年2月，上海二手房市场受春节长假影响，买卖活跃程度较差，成交量下滑明显。然而二手房价格却呈现小幅上涨。 　　（三）上海市房地产二、三级市场发展中的主要问题 　　1．有较小规模，发育尚不齐全 　　房地产二、三级市场的雏形已初露端倪，而且随着一级市场的扩大，二、三级市场的规模也逐年扩大，交易量日渐增多。 　　2．机制未顺，法规滞后 　　目前，全市二、三级市场的运行机制总体上还未脱离计划经济的模式。以计划为龙头，土地绝大多数由行政划拨配置，仍制约着二级市场。有些地区无统一的管理部门和机构，政出多门，既不配套又不统一，可操作性差，严重地影响二、三级市场的联动和健康发展。房地产市场法规的制订还没有相应跟上，或即使制订了一些法规，由于不成系列，不配套而无法有效地规范市场行为。 　　3．房地产中介服务不适应二、三级市场联动的需要 　　房地产是特殊商品，价值量大，其流转不仅要求金融支持，更要求中介机构能够提供优质服务。目