房地产场发展现状、主要风险和政策取向.ppt

四、结束语 房地产市场发展现状、主要风险与政策取向 秦虹 住建部政策研究中心主任 目 录 一、房地产市场发展现状 观点：2014年下半年的销售指标会好于上半年，可能会继续下行，但下行的速度会放缓。 （二）本轮楼市降温的原因 1.上年高基数是销售面积同比下滑的重要原因 2013年1—5月份 全国商品房销售面积同比增长35.6% 2013年6—12月份 全国商品房销售面积同比增长10.9% 2014年1—5月份 全国商品房销售面积同比下降7.8% 2.市场预期下行是楼市降温态势加剧的主要原因 房产税方面 传言房产税政策已出台，但实际上，2014年才开始研究立法，研究还没有完全启动，立法也需数年时间，短期内不可能开征房产税。 减少管理层级 提高行政管理效率 把所有人的房地产登记在一起。 不动产登记方面 3.个人住房抵押贷款收紧是楼市降温的根本原因 个贷政策继续收紧还是放宽，成为未来房地产市场走势很重要的一个决定因素。 （三）楼市需求依然较大，但供给速度远大于需求 1.09、10年宽松的货币政策 2.房地产市场的调控 3.地方政府土地财政的推波助澜 在经济和财政增长放缓的背景下，土地财政促使地方政府大量推地，进而导致商品房供应量加大。 （四）中国房地产市场不会崩盘 1.中国不可能出现美国式的房地产市场泡沫破裂 2.中国也不会出现日本式的房地产市场泡沫破裂 农民工回乡买房 二、房地产市场的主要风险 （一）部分中小房企资金压力较大 银行贷款是我国房地产企业的主要资金来源。但目前开发贷款实行名单制管理，中小房企难以获得银行贷款。因此，在楼市销售下滑的不利形势下，中小房企承受的销售和资金压力最大。 （二）地方投融资平台受土地市场低迷影响较大 房地产销售进入自发调整期，而土地市场则陷入低迷，土地市场的调整幅度远大于住房市场。以湖南衡阳为例，政府一个月推一块地，但已连续三个月流拍。在此情况下，地方政府若不采取其他办法解决债务问题，土地市场下滑将给地方投融资平台带来很大的偿债风险。 （三）商业地产受产业投资人主业经营状况影响大 商业地产的风险不会对房地产市场的全局产生重大负面影响。 三、房地产市场的政策取向 （一）楼市分化是大势所趋，部分企业将被市场淘汰 （二）楼市调整将至少持续1-2年 （三）限购政策有完善空间 今年的政府工作报告中明确指出：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 1.市场化的调节政策不完善 观点：虽然限购政策本身有很大的缺陷，但对保护自住型需求、促进楼市健康发展有一定的积极作用，目前需要进一步完善限购政策，而不是简单地取消。 举例：外地人应该和本地居民享受同等待遇，他们也有改善性需求，应该允许外地人购买两套房。 2.有条件的放开限购 放开 限购 投资性需求马上回来