个人住房信贷假个贷的成因和风险防范.doc

PAGE PAGE 1 个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范 随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长居民购房消费需求将进一步增强个人住房信贷业务的发展空间巨大作为成长性和厚利性的个人金融产品个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务在个人住房贷款规模急剧扩张的同时其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解在此笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法　　1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义笔者认为个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请骗取银行信贷资金的行为（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中碰到的“假个贷”的形式多种多样笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳①恶意套取银行资金的“假个贷”这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”开发商在资金到手后迅速转移资金对项目的后续建设置之不理或注销公司或携款潜逃给银行、购房人、社会造成重大不良影响还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员实施“假个贷”骗取银行信贷资金在获利后进行提前还款如炒房失败则携款潜逃②融资用于项目建设的“假个贷”这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付于是就以假购房者的名义申请贷款解决资金短缺在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧从而轻松套取银行贷款资金用于后续项目的建设后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款③债权债务抵冲的“假个贷”如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷通过房子的抵债债权人再将房子向银行申请按揭贷款最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款往往会将房子作价抵作工程款给施工队施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现在房子找到新买主后或转按或提前还款由于施工队的流动性很强一旦在当地的工程结束没有新的项目施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因可以发现地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知房地产行业属资本密集型行业对资本的要求相对较高一个房地产项目的成功运作需要成千万乃至上伍元的资金住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施也关系到社会的安定团结地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强主要表现在一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定一级房地产开发企业需要注册资本5000万元二级房地产开发企业需要注册资本2000万元三级房地产开发企业需要注册资本800万元四级房地产开发企业只需要注册资本100万元1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占项目总投资的比例不得低于20%这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患二是房地产市场秩序尚需进一步规范房地产领域的