东乡县项目可研报告.doc

PAGE 23 闽鸿·星港湾项目 可行性研究报告 江西闽鸿房地产开发有限公司 2010年10月 第一部分 东乡县综合概述 一、总体概况 (一)区域位置 东乡县地处江西省东北部，隶属抚州市，位于赣东丘陵和鄱阳湖湖滨平原过渡地带，现辖9镇、4乡、3个垦殖场、一个林场。全县国土总面积1275平方公里。 (二)人口数量 县域人口规模：近期 43万人 （2007年）；中期 45万人 （2010年）；远期 50万人 （2020年） 县城人口规模：近期 13万人 （2007年）；中期 16万人 （2010年）；远期 24万人 （2020年） (三)整体布局及城市整体规划 (1)整体布局 城市以老城区为中心，组团式向外扩展的布局形式。老城区与各组团以及各组团之间配以大面积的绿化隔离带和农业产业园，并以城市快速交通干道相连。 城区功能分区五个：① 孝岗中心区；② 城南组团；③ 红星组团；④ 铜矿组团；⑤ 邓家组团。 (2)近期城市建设规划 ①居住区建设 重点建设北港新城和东景2个综合居住区；逐步改造老城区的三类居住用地；逐步消除城中村。 ②公共建筑 新建行政中心和城北体育场、广电文体中心。 ③工业用地 规划近期内将搬迁或关闭城区内有污染的企业，并将这些污染企业主要集中到城市西南侧下风向渊山岗工业区。大富工业区只能安排无污染工业企业。 ④ 道路交通系统 根据规划城市的整体布局结构和发展次序的要求，规划近期内将建设完成外环路，火车站前广场的建设，拓宽改造现320国道为景观大道，新建中心广场，320国道城区段改线。 ⑤主要公园、绿地 重点建设龙山公园和文化公园，建设老浙赣线风 从以上城市规划建设中可以看出，新城区作为为来新的行政中心，是近几年城市扩张与发展的一个重点。新城区的城市功能定位为集办公、商业、居住、信息服务、休息等为一体的综合功能区域。这个也可以看出，随着行政中心的转移，区域配套完善速度的加快，地产开发(居住、商业)将成为未来开发热点。 新城区规划主要经济指标：规划总用地面积：1743.3亩(行政办公用地189.6亩、文化娱乐用地169.2亩、商业金融用地240.15亩、商住用地475.95亩、市民广场用地113.55亩、公园用地251.25亩、道路用地303.6亩) 二、区域经济发展情况 (一)国民生产总值 据统计，2009年1-3季度全县实现GDP万元，同比增长13.5%，达到年度计划的63.2%，预计2009年GDP将完成万元，同比增长14%。 (二)固定资产投资 2009年1-3季度完成固定资产投资万元，同比增长42.3%，达到年度计划的52.9%，预计今年将完成投资额万元，同比增长48.1%。 (三)财政收入 2009年前三季度实现财政总收入43414万元，同比增长25.7%，实现县级财政收入29988万元，同比增长28.4%，预计2009年完成财政总收入54062万元，同比增长20%，其中地方财政收入完成32906万元，增长11%。 结论： 东乡县经济经过近几年高速发展，人均GDP、固定资产投资、地方财政收入等指标增长幅度较高，为东乡县的房地产市场发展打下了良好的基础。 第二部分 东乡县房地产市场基本情况分析 一、房地产市场整体分析 （一）房地产发展特征分析 近几年来随着东乡县经济快速发展，自2001年“宏鑫商贸城”、“名仕步行街”房地产项目开始，东乡县房地产业也进入快速发展时期，先后涌现出东景花苑、景泰中央城、台湾花园、翠碧轩、东方家园、世纪商城、碧桂花园、翰林苑等房地产项目，其市场主要特征为： 1、在售楼盘较多，且部分项目开发体量较大，房源推量较大 从当前东乡县的房地产市场来看，在售房地产项目较多，不包括私人建房，在售项目就达15个之多，且财富广场、景泰凤凰城等项目总建面积都在20万㎡以上，区域市场开发量较大，房源推量较大。集中供应，市场竞争激烈。 2、三房供应为主力，供应结构不尽合理 从目前商品房供应来看，商品房供应结构有待调整，大户型商品房供应比重偏大，商品房套型结构与国家宏观政策要求存在一定差距。受传统的居家思想影响，户型供应以三房为主力，一房、二房、四房供应很少。从面积来看三房面积范围以110-130㎡为主，两房面积在90㎡左右。其受价格上涨过快影响，购房者迫于资金压力，户型需求面积在不断减小，110㎡左右小三房户型需求性在不断增大。 3、房屋价格上涨具有一定的空间 从目前整个东乡县的房地产价格来看，房屋在售均价在2000元/㎡左右。随着城市经济发展水平的不断提升、房屋质量的不断提升、建筑成本的不断增加，房屋价格具有一定的上涨空间。但东乡市场总体供应量的庞大有可能带来市场的恶性竞争循环，价格上涨幅度不大。 4、北港区、新城区将成