“城中村”改造土地法律问题分析-民商法学专业论文.docx

1 1 2 2 内容摘要 随着我国城镇化建设进程的全面推进，城乡二元土地背景下“城中村”问题已经日 益凸显，“城中村”现象为社会各界所关注。无论是政府还是相关学者都倾注了大量的 时间和精力在“城中村”改造问题上，期望找到“城中村”改造的有效对策。目前国内 学者普遍认同导致“城中村”问题形成的根本原因是城乡二元土地制度，也就是我国土 地分为了城市国有土地和农村集体土地。“城中村”土地虽然在地域位置上已经处于城 市范围之内，可是它的土地性质仍是集体土地。虽然“城中村”集体土地与周边城市国 有土地并存于城市同一区域，但它们各自有完全不同的土地市场运行规则。这不仅是对 我国有序的国有土地市场冲击，同时也阻碍着我国“城中村”改造。集体土地的核心要 素就是以农作物产出来保障村民的基本生存，可是“城中村”的集体土地已经完全不具 备该核心要素，已经不同于传统意义上的集体土地。解决了“城中村”集体土地归属问 题就能找到破解“城中村”改造的有效对策。本文在介绍“城中村”产生及其土地法律 问题分析、比较有些典型城市“城中村”改造的实践与理论探索模式的基础上，明确提 出了我国“城中村”改造需要解决的目标以及集体土地国有化改革的路径选择，界定了 我国“城中村”集体土地国有化的内涵并论述了集体土地国有化的正当性基础以及“城 中村”改造中需要注意的问题。 本文共分为了三个部分: 第一部分主要介绍“城中村”产生及其土地法律问题。该部分在“城中村”的概念、 “城中村”的产生及其面临的土地法律问题和分析“城中村”土地法律问题原因的基础 上明确提出当前我国“城中村”亟需改造的现实。因为学者研究角度的不同造成“城中 村”有几种不同的分类。本文论述的“城中村”主要是指处于城市建成区域内，基本上 没有耕地却仍然保留农村管理体制的村落。导致“城中村”问题的症结就是城乡二元土 地制度，归根结底就是“城中村”的集体土地阻碍了“城中村”的改造，也正是由于集 体土地性质给“城中村”改造带来了一系列的土地法律问题。因此，“城中村”需要改 造。 第二部分是关于“城中村”改造的实践与理论探索。该部分首先介绍了我国几个典 型城市的“城中村”改造模式：广州模式、深圳模式、珠海模式，同时比较分析了三种 模式各自适用的前提、优势、不足。其次对我国“城中村”改造的相关法律进行的梳理 和归纳。在我国现有法律体系内，集体土地转为国有土地的唯一合法程序就是实行土地 征收。当然，有的城市通过行政命令等形式一次性的整体完成“城中村”的改造，也有 的城市保留“城中村”内的集体土地所有权不变。最后对我国“城中村”改造模式进行 了归纳总结：当前的“城中村”改造模式并没有真正解决“城中村”改造面临的土地法 律问题，之所以到现在为止“城中村”改造模式还是众说纷纭，还是现有模式都不是最 为普适、有效的“城中村”改造模式。 第三部分是在前两部分的基础上提出本文的观点：“城中村”改造的集体土地国有化 路径选择。首先从“城中村”改造土地法律问题研究需要解决的目标开始，得出了我国 “城中村”集体土地需要转性的结论，在此基础上提出了“城中村”集体土地国有化的 观点。只有完成“城中村”集体土地的转性，“城中村”改造土地法律问题才能得以解 决。其次对比分析了集体土地国有化路径和当前“城中村”改造已有模式—土地征收制 度的优势，并论述了我国“城中村”集体土地国有化的正当性基础：它不仅符合宪法的 相关规定，集体土地国有化更是对我国有序的国有土地市场的保护。集体土地国有化是 当前“城中村”改造的最为有效、普适的改造模式。当然，在推行集体土地国有化的过 程中我们也需要注意一些问题，如在“城中村”改造过程中坚持分类处置原则，做好农 民的社会保障工作，充分做好国有化改革前的思想舆论工作等。 关键词：城中村；“城中村”改造；集体土地；国有土地；集体土地征收；集体土地国 有化 Abstract Along with the overall process of urbanization in our country, the problem of village-in-city under the urban and rural has been revealed. The whole society focuses on the problem .No matter the government or the scholars have invested much time and energy on it ,they all want to find the way to solve the problem .In all the research results ,the scholars agree with the opini