369第一节 土地制度与土地产权 第二节 土地权属.doc

369-第一节 土地制度与土地产权 第二节 土地权属 第一节 土地制度与土地产权 第二节　土地权属 第三节 土地的划分与编号 第四节 土地权属调查 第一节　土地制度与土地产权 一、土地制度 土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。反映因利用土地而发生的人与人，人与地之间的社会经济关系。 土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的国家管理制度。 1．土地所有制 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它表明了土地作为生产资料的分配问题。是土地制度的核心，是土地关系的基础。 2．土地使用制 土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益。其核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 两者的关系 1．所有制是使用制的前提 2．使用制是所有制的反映和体现，是实现和巩固所有制的形式和手段 3．所有制为使用制服务 4．使用制具有相对独立性 二、土地产权 土地产权是有关土地财产的一切权利的总和。 特性：排他性； 　　　产权客体的可占用性和价值性； 　　　需经登记得到法律承认和保护； 　　　相对性。 一.土地权属的含义 土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 1.土地所有权 土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。 2.土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。 3.土地权属主 土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。 二、土地权属的确认方式 1 文件确认 2 惯用确认 3 协商确认 4 仲裁确认 三、土地权属的确认 1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。 2.城市土地使用权的确认 城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权主要按下列文件确认： ①单位用地红线图。②房地产使用证。③土地使用合同书。④征（拨）地批准书和合同书。⑤有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。⑥城市住宅用地确权文件。 一、土地的划分 概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管理系统相一致。 1.城镇地区土地划分： ～省～市～区～街道～街坊～宗地 2.农村地区土地划分： ～省～县（县级市）～乡（镇）～行政村～宗地～地块（图斑） 二、地块与宗地的定义 三、宗地的划分 1、基本原则： ①由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地； ? ②如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地； ③如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗。 ④对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。 　　2.农村和城市郊区的宗地划分 依据宗地划分的基本原则划分,注意宅基地和其他建设用地,基地非农建设用地使用权宗地 　　3.集体土地所有权宗地的划分 按集体单位所有权单位的土地范围划分土地所有权宗地. 共有宗的概念：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同