XX电力明园营销执行研究报告.PPTVIP

PP-020913/02-09-28 置 业 国 际 2007·电力明园营销执行报告 阜阳宏泰房地产顾问有限公司 二00七年二月 回顾。 电力明园营销历程 推广渠道： 1、2006年春节后售楼处装修包装完成正式接待客户（模型及三维广告片）。 2、三优中学附近广告牌和电业大楼处广告牌同时亮相（另场地内有一个）。 3、广告车正式运营。 4、交通广播45秒广告播出半年，开盘前流动字幕三天，短信群发。 5、报广根据推广活动进度投放（13版）。 电力明园营销历程 活动及销售（长期积累，集中消化）： 1、2006年春节期间在国贸和千百意入口积累客户600多人。 2、2006年4月26日排队售卡并举行开工仪式，当日售卡近600张。 3、2006年5月13日参加房展会，在房展会上备受瞩目。 4、2006年8月19日一段开盘，二段动工，开盘前几天时间内售謦，销售均价约2100元/平方米。 5、2006年10月19日二段没有推向市场，内部关系户自行消化完毕，销售均价约2300元/平方米。 电力明园营销历程 客户情况： 1、电力明园产品供应基本与高档客户的需求相吻合。 2、洋房概念深入人心，但庭院生活概念还没有到位。 3、客户的认知渠道以口碑传播为主，广告推广次之。 4、客户购买电力明园的原因是楼盘档次较高，电力品牌和地 段因素。 5、阜阳效益较好企事业单位员工换房者居多，关系客户占主导。 总结。 电力明园历史总结 关于推广情况的总结： 广告营销主题鲜明，包装到位，由于后期整体营销工作脱节，即没有房卖，也少有广告，给消费者有尾盘一样的感觉。 关于客户情况的总结： 客户对电力明园认可度较高，共积累7000名客户,但二段的内部认购使楼盘无房可售，造成一定的客户流失。 关于销售情况的总结： 长期积累，快速销售这一模式符合2006年度市场需求，在2007可在此基础上进一步完善。 关于销售价格的总结： 二段价格低于市场行情，自信心不够。 展望。 2段 2期 （将07年视为二期开发，3段视为二期第一次供应） ？ 二期概要： 二期概要 销售量目标： 销售目标分解： 销售价格： 近期楼盘销售价格调查： 销售价格目标： 问题一:目前销售价格过低,面临价格提升压力较大 问题二:2段采用内部认购销售,对二期销售产生一定的负面影响，需要加强销售服务能力和改变销售方式 问题二:2段采用内部认购销售,对二期销售产生一定的负面影响，需要加强销售服务能力和改变销售方式 问题三:营销推广不系统,上客量远远达不到销售目标要求，07年营销推广要有前瞻性。 问题三:营销推广不系统,上客量远远达不到销售目标要求 问题四:营销环境发生变化，竞争更加激烈 目标与现实之间的矛盾： 问题总结: 营销策略分解： 各楼盘竞争差异点 竞争形象对策: 形象策略 营销策略分解： 客户策略 销售策略 整合策略 营销阶段分解-----------导入期 营销阶段分解-----------公开发售期 营销阶段分解-----------持续热销期 营销阶段分解-----------下一轮营销期展望 营销费用预算 THANKS! 与市中心楼盘竞争的差异点： 市中心楼盘强调地段，以及周边配套、生活交通的便利度 “都市生活圈模式” 电力明园对应点：自身配套齐全、纯粹的居家感受，“20万平方米低密度高尚社区，感受居住价值” 与都市生活圈相对应的生活方式，是需要大力宣扬和詮释的 “高档社区生活模式”PK“都市生活圈模式” 与其它楼盘相比竞争的差异点： 洋房里的庭院生活 广告语：洋房里的幸福看得见。 1、对外形象传播要到位、深刻，让客户对楼盘卖点有一定认识。 2、推广渠道和形式应有所创新，抓住节点，集中推广。 3、售楼处现场应进一步整改，给客户以新鲜感，体现营销主题和气氛。 4、第一段五栋楼一定要做成个生活体验场（建筑、园林、生活气息、样板房、物业管理，显现出高档楼盘的亮点） 推广语言、画 面、声音 销售说辞、道具 现场实景、氛围 体验 产品的内涵 客户策略：注重新老客户的利益点，通过活动带动客户对明园社区生活的相往。 形象策略：形象仍然有吸引力，需要做透本楼盘的生活意境 销售策略：通过销售规则，协调好关系客户与普通客户的利益。 整合策略：事前要有预测和准备，事中完善，事后有检讨 ，积极主动