成都万科金色海蓉项目营销策划报告238P.ppt

开盘策略 高形象高姿态入市，扩大市场影响。 利用“五一”、“十一”节点突破性消化库存。 利用旧业主资源。 带装修出售，做到“即买即租”或“即买即住”。 导入开盘享受一成首付优惠。 利用高端活动扩大开盘影响力—— 扩大开盘效应之—— 如何进行布点？ 利用合富客户资源储客 合富辉煌房地产2001年进驻东莞以来，在城区操作了大量的住宅及商业项目。先后服务了万科、金地、光大、中信、宏远等知名发展商。其中不乏大量公寓类项目和商业项目。包括：城市假日系列、花样年华、城市风景等。积累了大量的自住、投资客户资源。 如有幸服务东海阳光项目，将会从公司客户资源中，抽调适合项目的客户资源使用。 车行联动 1、将主要目标锁定在15-25万中级、年轻车主。 2、联系目标车行，与车行联动，邀请车行在项目现场设展。 3、组织车行客户到现场举行小众活动。 拓展东华医院 1、邀请东华医院团购或给予定向优惠。 2、邀请东华医院医护人员到现场举行小众活动。 以上所有的活动及客户拓展，可以根据实际执行程度重点利用“五一”七天选择进行，“五一”过后，除了延续前面提到的活动之外，还可以采用以下策略—— 扩大开盘效应之—— 如何延续销售？ 周末重点推货 每逢周六日有节奏，有重点地分批少量推货。原因如下： 1、将人气有集中在周六或周日的某个节点。 2、每逢周六日推出特别购房优惠或特价单位。 3、针对不同货量，有节奏、有重点地出货。 利用各大银行资源储客 针对东城和莞城的中行、建行、招行、农行、信用社、商行等银行进行拓展，拓展手段如下： 1、银行员工团购——拓展银行职员和银行客户，增设定向优惠，邀请团购。 2、银行员工泛营销——针对银行职员上门进行培训、利用银行职员做泛营销。 （我司在万科城、金域蓝湾等项目曾大量组织银行员工团购及泛营销，并取得良好效果） 二手中介泛营销 1、与东城、莞城和南城的二手中介公司合作，例如金信联行、合富置业等，开展泛营销。 2、在重点中介公司（如金月湾附近）设点，挖掘中介公司的客户资源。 周边商家品牌互动 周边商家合作（如海雅百货、火山电影城等）联动，举行营销活动，拓展商家客户资源。 公关活动以与外国品牌联动及时尚类活动为主。 公关类系列活动 极限创意样板房开放活动 夏季时装发布T台show（开盘活动） 环球美食大赏 Nike三人街头篮球赛 公关活动汇总 定向拓展类系列活动 中介专场推介会 银行员工专场推介会 环球美食大赏（邀请各类目标客户） 周末狂欢派对。 德国啤酒节 开盘储客战术 组合式推广，制造形象立体声。 认筹前的形象导入期，应用少量电视、报纸、户外广告、网络广告等主流媒体，迅速树立项目形象。 开盘前投放大量促销短信广告及网络通栏，轰炸市场。 开盘后通过软文炒作、记者通稿等方式，炒作项目销售情况，制造热销态势。 形象引爆期 开盘热销期 后续炒作期 4月1日-4月18日 4月19日-5月7日 5月7日-6月 引起市场关注 户外广告 莞城户外牌1块，东城公交车站灯箱广告 报纸广告 东莞日报、报纸夹报。 软文炒作 网络软文、报纸软文。 营销活动 新品样板房开放日 户外广告 开盘促销广告 报纸＋夹报 东莞日报、报纸夹报。 网络广告 搜房网通栏广告及软文炒作。 短信广告 每周大量短信轰炸。 营销活动 开盘活动及加推活动 形象引爆期 开盘热销期 后续炒作期 4月1日-4月18日 4月19日-5月7日 5月7日-6月 轰炸式推广 软文＋新闻炒作 各大媒体软文＋新闻炒作 报纸夹报 开盘现场火爆人气＋后续促销。 短信广告 维持现场人气。 营销活动 品牌联合活动 形象引爆期 开盘热销期 后续炒作期 4月1日-4月18日 4月19日-5月7日 5月7日-6月 媒体造势 -THE END- THANKS 该项目自08年1月以来，仅销售238套公寓，月均销售17套，成交均价达6400元/平米。该项目销售一般，总结该项目销售不畅的原因如下： 1、商业体谅较大，招商进展一般，未有大型商家进驻，项目都市生活感未能充分体现。 2、未能树立鲜明的住宅形象，市场关注度不高。 3、莞城城市发展前景、未来规划等都不如东城、南城等新城区。该项目销售价格达6400元/平米，略显偏高。 南城代表性公寓项目——时尚岛 项目地段：项目位于东莞生命线——鸿福路中央位置，临近中心广场。周边商业氛围十分充足，是南城新商业中心。 户型配比： 30－40㎡，400套。 41－50㎡，400套。 70－80㎡，100套。 项目竞争力： 该项目最大的特色在于地处南城新商业中心，周边商业配套十分成熟。沃尔玛、海雅百货就在旁边。是一个充满都市时代感的公寓项目。 时尚到自08年1月以来，共销售353套货量，月均销售25套，成交均价达7500元/平米。该项目特色如下： 1、招商工作非常成功，前期即有多家龙头商家