工程科技融侨锦城策划书.doc

目录 第一部分 市场分析…………………………………………………………1 1.古田区总体情况分析 1.1古田区商业分布 1.2古田区商业供求状况 1.3典型商业特点及经营状况 2.项目周边商业状况分析 2.1解放大道商业分布 2.2古田四路商业分析 2.3古田二路商业分析 2.4汉口春天社区商业分析 3.项目周边楼盘及人口分析 4.小结 第二部分 消费者分析………………………………………………………11 1.商圈界定 2.核心商圈人口状况分析 2.1周边社区状况 2.2周边新建住宅情况 3.消费者消费习惯调研 3.1调查方法及被访者特征 3.1.1 3.1.2被访者 3.2调研内容分析 3.2. 3.2. 3.2. 3.2.4对本案的心理预期 4.核心商圈投资者分析 5.小结 第三部分 项目分析……………………………………………………31 1.项目概述 1.1项目基本情况 1.2项目四至 2.项目SWOT分析 第四部分 定位与建议…………………………………………………35 1.整体定位 2.客源定位 2.1目标消费者市场定位 2.2目标投资者定位 2.3规划布局 3.业态分布与面积分割（租赁） 3.1餐饮区 3.2休闲区 3.3娱乐区 3.4品牌区 3.5配套区 4.各业态建筑要求 5.各业态要求租赁年限及利润 6.项目补充建议 第五部分 业主投资回报率测算………………………………………47 第六部分 销售及招商方案……………………………………………50 1.销售价格 2.招商方案 第七部分 该项目整体形象策划与建议………………………………52 1.项目整体形象包装 1.1.休闲娱乐场地建议 2.本项目内容设置建议 3.项目媒体宣传 第一部分 市场分析 1.古田地区总体情况分析 古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位置位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐步落实，房地产市场发展迅速。 从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。 古田片区历来是汉口很不受重视的一个地区。长久以来，得到的印象是以老居民区和工业区为主的脏、乱、差平民区。现在古田片区为政府旧城改造的重点区域，开张项目向规模化发展，片区的住宅、产品区脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰企业总部、汉口春天、汉水熙园等总建筑面积在20万平方米以上的大盘推出。 1.1古田区商业分布 古田片区作为武汉硚口区西部门户，临近武汉市中心城区，是武汉市人口的重点导入区，现有人口10万，规划人口达到20-25万。全区现已建成多处绿化广场、公园、游园等绿化景观,辖区内现有商业网点2万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了“天下第一街”的美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场、汉正街建材市场、汉正街装饰装潢市场三大市场为主体的市场群落。大型超市如麦德龙、家乐福、好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路“武汉美食街”汇集国内知名餐饮娱乐企业30余家，每个社区的体育健身中心、文化中心齐备，为广大市民提供了高品位的休闲娱乐场所。 1.2古田区商业供求状况 以下为该项目周边已售及在售的商业物业项目，包括商场和社区商铺。 新楼盘 地址 供应面积 成交面积 均价（元） 汉口春天 解放大道109号 25839.53 不详 9000 东方花城 古田路41号 不详 余1400 7500 汉口人家 解放大道31—37号 1000 300 10000 汉水熙园 古田四路麦德龙旁 3300 2900 13000 古田云彩 解放大道28号 2000 无 10000 博学仕府 硚口区简易车站旁 5000 不售 不详 富仕雅庭 古田二路长升街北街1号