房地产估价师案例与分析考点22.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求来源建设工程教育网 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估；来源建设工程教育网 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价； 6．熟悉房地产损害赔偿估价； 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第九节　企业各种经济行为涉及的房地产估价 一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型 随着社会主义市场经济体制的确立和发展，企业行为主体的性质在逐渐变化，以适应经济体制改革，建设市场经济的需要。在公有制占主导地位的前提下，其他经济成分有了较快的发展。各种经济成分并存的局面已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产权交易变动逐渐增多，企业的经济行为日趋多样化、复杂化。无论是企业间、行业间及不同所有制经济主体间或涉外经济联营合作以及债务处理、破产等，都涉及到房地产价值的确定。因此，房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。本节主要针对企业行为主体进行阐述，自然人的经济行为与企业经济行为类似，如以个人拥有的不动产作价人股或与他人联营等，其估价原理与方法均相同，不再赘述。来源建设工程教育网 同时，企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题，加之投资、信贷、利税政策的多次调整，使得企业资产产权归属出现了许多争议和混乱。因此，产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。而作为企业资产中重要组成部分的房地产，在企业的经济行为中也必须遵循这一前提。从这一前提出发，在这种目的下的房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。 （一）房地产权属发生转移 企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。例如：某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价，作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件，并在新设立的股份公司中占有相应的股份，则该企业的房地产权益实际上已经转移到新设立的公司。按照公司法的有关规定，对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价。因此，类似这种经济活动中的房地产估价就属于权属发生转移这一类型。 （二）房地产权属不发生转移 企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。例如：某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共同生产市场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权属虽然没有发生转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同样需要评估其投入的房地产价值。 二、估价的假设前提 在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《房地产估价规范》要求，还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。 无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。 三、估价方法的选用来源建设工程教育网 （一）房地产权属发生转移的估价 房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本（含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等），采用假设开发法和收益法进行估价；如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场法和成本法进行估价。 破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于市场价值。 （二）房地产权属不发生转移的估价 这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要