房地产估价师案例与分析考点4.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 要求考试掌握本章内容。 二、内容讲解 第一章　房地产估价文书写作 第二节　房地产估价报告写作 三、房地产估价报告示例 ［例1-6］ 房地产估价报告 估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估 委托人：××银行 估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司 注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××） 估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日 估价报告编号：×××（2006）评字第××号 目　录 一、致委托人函 二、注册房地产估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 致委托人函 ××银行： 承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。来源建设工程教育网 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。 北京市×××房地产评估有限责任公司 法定代表人：××× 二OO六年六月一日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。来源建设工程教育网 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。 六、参加本次估价的注册房地产估价师： ×××（签名）（注册号：××××××） ×××（签名）（注册号：××××××） 估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提 我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： 1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 2．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 3．在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。 4．存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 5．有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 1．根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。 2．注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。来源建设工程教育网 3．对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）（估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证）。等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。 4．估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（××测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载的数据为依据。如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。 5．关于他项权利的披露。根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考