奥林匹克公园中心区地下空间商业建设项目可行性研究报告可编辑.doc

奥林匹克公园中心区地下空间商业建设项目可行性研究报告 奥林匹克公园中心区 地下空间(商业)建设 项目建议书(代可行性研究报告)委托单位:北京新奥集团有限公司 编制单位:北京市工程咨询公司 二○○五年六月 编制单位:北京市工程咨询公司 公司审定: 刘 义 总经理 高级经济师 公司审核: 耿书文总经济师高级工程师 部门审核: 王兰英投资咨询部经理高级工程师 项目负责人:沈春红 工 程 师 项目参加人:张 龙 工 程 师 束庆年 工 程 师 李春华 工 程 师 奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告) 目 录 第一章 总 论1 一、项目概况1 二、可行性研究报告编制依据 3 第二章 项目建设背景及必要性 5 一、项目建设背景. 5 二、项目建设的必要性 5 三、项目进展7 第三章 项目市场分析9 一、北京市宏观经济发展及城市规划情况9 二、北京房地产业现状及发展趋势分析 10 三、北京市商业物业市场的发展现状及趋势12 四、北京奥运中心区地下空间商业物业的市场前景16 第四章 场址选择19 一、项目用地位置 19 二、用地现状. 21 三、场址条件. 21 第五章 地下空间(商业)建设方案30 一、地下空间(商业)建筑规划方案30 二、地下空间(商业)建筑设计 31 三、建筑设计方案 32 四、结构专业设计方案37 五、设备专业设计方案39 六、电气专业设计方案44 第六章 环境影响评价. 50 一、项目场址环境现状及对环境的要求 50 二、项目建设与运营对环境的要求. 53 二、环保措施. 53 第七章 节能 56 北京市工程咨询公司 I奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告) 一、编制依据. 56 二、项目耗能. 56 三、节能措施. 56 第八章 劳动安全卫生. 58 一、编制依据. 58 二、安全与劳动防护. 58 三、劳动卫生. 59 四、卫生防疫. 59 第九章 消防 60 一、设计依据. 60 二、建筑消防措施 60 三、消防给水. 61 五、灭火器配置62 六、消防电源及其配电62 七、空气调节和防烟、排烟. 63 七、消防控制系统 64 第十章 项目公司基本情况 67 一、项目承办单位 67 二、机构设置. 67 三、主要负责人简历. 68 四、主要股东情况介绍69 第十一章 项目建设进度、管理模式及项目组织 72 一、项目进度安排 72 二、经营运作方式 73 第十二章 投资估算及资金筹措75 一、投资估算. 75 二、投资计划. 78 三、资金筹措. 79 第十三章 财务分析 81 一、项目财务评价的有关问题说明. 81 北京市工程咨询公司 II奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告) 二、财务评价基础数据与参数选取. 81 三、成本费用估算 83 四、财务分析. 84 第十四章 项目风险预测与防范87 一、资金风险及防范. 87 二、工期风险及防范. 87 三、工程质量风险及防范 88 四、经营风险及防范. 89 第十五章 结论和建议. 93 一、结论93 二、建议94 附表: 附表 1 项目投资汇总表; 附表 1-1 第一部分地下空间(商业)项目投资表; 附表 1-2 第二部分地下空间(商业)项目投资表; 附表 2 投资计划与资金筹措表; 附表 3 经营收入与税金估算表; 附表 4 折旧、摊销估算表; 附表 5 项目损益表; 附表 6 长期借款还本付息计算表; 附表 7 现金流量表(全部投资); 附表 8 资金来源与运用表。 附件: 1.国家发展计划委员会“关于 2008 年奥运会比赛场馆及相关设施建设总体 规划方案的批复”(计社会[2002]2551 号); 2.北京市人民政府“关于奥林匹克公园总体规划的批复”(京政函[2003]22 号); 北京市工程咨询公司 III奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书(代可行性研究报告) 3.北京市“2008”工程建设指挥部办公室“关于奥林匹克公园中心区地下 配套服务空间有关土地问题的函”(市建指办[2005]116 号); 4.北京市“2008”工程建设指挥部会议纪要“关于研究临建场馆和奥林匹 克中心区有关工作的会议纪要”(第 19 期); 5.北京市发展计划委员会“关于市土地整理储备中心分期进行第二十九届 奥林匹克运动会场馆区土地一级开发的批复”(京计投资