XX公司地产经理人培训课程.PPTVIP

合纵诚不动产服务管理有限公司 交 谋 人 事 以 为 心 专 在中国改革开放的伟大进程中，城市的硬件配套设施 得到了迅速的完善。然而，与此同时支撑硬件运行的 软件——中国人的思想观念也必须尽快的、不断的获 得“升级”，这才是真正意义上的发展。 —— 李鹏宇 地产战略 第一章、土地战略 第二章、融资战略 第三章、开发战略 第四章、市场战略 第五章、品牌战略 第六章 卷尾语 第一章 土地战略 一、圈地策略 1、“圈地运动”：400年前的“羊吃人”；20年前的中国深圳（南油集团、华侨城集团、华强、中航等圈得了大量的土地）。 反例：深圳的兰光集团如果在九十年代初多划几块地，今天可就发了。 实例：潘石屹与任志强钱与地的交换。 2、圈地的得失：海南一些发展商圈地如今几家欢乐几家愁。 3、“土地资源是有限”不是绝对的（市场供求关系、大片闲置土地、旧房改造） 4、拿地的途径和理由（A：政府行政划拨；协议地价；招标拍卖。B：城市景观；地方形象；帮助城市建设；为老百姓安居工程等） 二、公关策略 1、案例：大连万达地产利用了足球公关策略从政府那里获得了减免低价的土地，从消费者那里得到了利润。 2、在政府“六个角色”上寻找机会 1）大地主、大管家 2）赌场上的大庄家 3）初出茅庐的向导 4）清高的牧羊人 5）辛劳的筑路工变脸的裁判 3、欠地价的生存法 反例；深圳的万科“遵纪守法”没有给自己带来一块“政府给的土地”；评论：一定程度的“不公平”是可以容忍的。 三、投标竟买策略 1、土地招标——难 1）案例 2）原因（土地供应缺乏透明度、没有形成政府的真正垄断、招标拍卖的供地比例太小） 2、招标拍卖的土地定价 1）案例 2）几种定价方法（比照公告市场价格法；合理地价成本法：合理地价=地产售价-建造成本-销售费用-利息-营业税和所得税-利润；比照招标价法） 第二章、融资战略 企业没有几个钱，照样盖楼一大片。钱从哪里来？银行贷款和股市圈钱。 企业有了大把的钱，风光了几年就玩儿完。钱哪里去了？以前“圈”别人，今天却被别人“圈” 一、买壳上市的策略 1）案例 2）地产上市公司遇“劫”（1997年前的市场低迷、地产公司的投资策略失误）。 二、资金合作策略 1) 资金合作是无地有钱与无钱有地或资金土地都不足的公司可行的一个策略，大家优势互补，互通有无，实现利润共享。 2）案例：8000万元的银行按揭救活深圳国企大厦 3）结论：A：资金合作的前提就是发展商的公关能力与谈判技巧。 B：保证资金合作成功的就是期房的顺利销售，实现利润的共享和项目的滚动开发。 三、成本策略 1）豪华路线的依据：地产永远为少数富人谋利益；“少数人”其实数量上并不少；追求生活的档次与享受成为一种潮流。 2）群众路线的依据：群众更需要住宅；市场分额大；群众的经济条件限制。 控制成本谋求发展：A：开发项目的投资成本主要包括综合费用（地价款、勘探设计费、销售推广费等）、工程建设费用、贷款利息和税费。 B：地产商控制项目投资成本的正确理解：准确的作好产品定位；确保适当的销售速度；强化工程建设管理来最大限度的降低工程建设成本；调配资金缩短开发期限；加快资金回笼等办法减低贷款利息。 第三章：开发战略 中国地产戏剧性十足。1996年前，几乎所有的发展商都在充当着悲剧角色；而在1996年之后，几乎所有的发展商都换了一个面孔，一种被释放的扬眉吐气中夹杂着不可一世的神气活现的样子 没有多少人再去怀疑会出现新的泡沫和新的危机。甚至一些外行的商人都跃跃欲试涉足地产，重现当年的“扎堆儿”局面。更有一批功成名就的地产商，索性大步流星的朝规模化，高档化方