成都西安路新世界丽景花园二期市场调查分析以及定位建议.doc

关于新世界.丽景花园二期市场调查分析以及定位建议 ■周边态势分析 ★小户型是本区域的市场短缺点 本项目位于西安路，成都市最早的几个小区如青羊小区、抚琴小区、白果林小区都分布在这个区域，该区域城市老住宅较多，房地产开发拆迁量大，拆迁成本高，致使本区域开发多以100-180M2左右住宅开发为主力，直到去年年初才出现了如“经典2000”，面积在40 根据我们对本区域所做的调查，发现本区域的住宅项目中，以大户型为主力的项目大约占80%的比例，而30--80 M2左右的小户型只有“经典2000 据专业调查机构的调查数据显示，大中城市里，对小户型有需求的流动人口平均每天有150名。而本区域小户型项目超级短缺，由此看来，本区域小户型市场是旺求的，在本区域推出集办公、居家、投资三位一体的小户型将填补该区域小户型空白。 ★本区域房价总体呈下降趋势 近两年来，由于竞争形式的进一步白热化以及周边大量楼盘的涌现，本区域房产售价呈现出明显的下降趋势。通过我们对本区域住宅的调查，我们发现本区域开发项目主力户型均在120-200M2之间，除早期开发的绿阳村、少城府邸两个楼盘均价水平在3500元/M2以上，其余近几年开发的项目普遍销售均价维持在3200元/M2，加之羊西线成片的房屋开发，舒适的小区环境和较高的性价比无不对一环路内无任何环境可言的住宅产生强烈的价格冲击力，导致本区域房价总体呈下降趋势。下以表格形式对本区域住宅楼盘进行进一步的阐述：( 项目名称 面积 均价 元/M2 公摊 装修标准 销售率 备注 碧园（二期） 146-148M 3200 11% 清水房 30% 13层电梯公寓；户型过大、单一，仅三种户型，148、146、217M2 城西故事 121-174 M 3050 16% 清水房 60% 16层电梯公寓；无停车场，车位紧张；出入口狭窄 玉锦名都 103-165 M 3400 14% 清水房 60% 18层电梯公寓；无小区环境，但视野开阔；户型采光好 芙蓉花园城 148-343 M 2950 14.7% 清水房 30% 10层电梯公寓；户型面积大，客厅见明显柱梁；价格随意性大 同仁居 106-162 M 3200 12.7% 清水房 90% 9层电梯公寓；临西郊河；户型好 少城府邸 126-209 M 3800 15% 清水房 80% 18层电梯公寓，98年开始发售；长顺街拆迁将面主干道 绿阳村 155-182.7 M 3900 13% 清水房 90% 11层电梯公寓；小区绿化高；98年发售 目前本区域的房产销售主要以现房销售为主，对开发公司来讲，这并不是一个好现象，说明该区域房产销售滞缓，区域居民房产购买力不强。 ★本区域现状 我们将从交通组织流向、餐饮娱乐的发展、本区域商业圈的现状、本区域酒店经营情况以及本区域写字间的租金水平情况五个方面来阐述本区域目前现状： 1、交通组织流向情况 ※西安路与通惠门路、十二桥路以及琴台路的交通情况 琴台路一天中大部分时间（7：00-22：00）不能左转，不能从琴台路直接到达西安路，只有从琴台路右行，在通惠门调头驶入西安路；在7：00-22：00不能从十二桥路转入西安路，从一环路上只有通过青羊小区枣子巷驶入西安路； ※西安路与三洞桥、永陵路、槐树街的交通情况 在上下班高峰时间（上午7：30-8：30下午17：30-19：00）槐树街至永陵路段以及永陵路至羊西线，羊市街至槐树街路段，在这一时间段都不能直行，车辆到三洞桥十字路口即将从三洞桥和西安路分流，以缓解从东城根街以及顺城街进入的车流量，而在上下班高峰时间从西安路出城只有通过三洞桥路或十二桥路，进城只有通过通惠门路以及三洞桥或长顺街。 羊市街、三洞桥、永陵路、槐树街分时段交通限制，从某种程度上制约了本区域的发展，影响了本区域的商机和人气。 2、本地段餐饮娱乐的发展 本地段餐饮娱乐行业正在逐步衰退，除金鹰、银杏酒楼以及松坂烧烤几个知名度较高的餐饮行业还保持较高的上客率外，其他餐饮行业生意清淡，不得不移至一二环外或转行经营卫浴厨房设备，使这条街逐步成为成都市卫浴厨房设备一条街。 3、本区域人口素质的现状 本区域聚居了成都市最早一批小区住户，周边有青羊小区、抚琴小区以及白果林小区，由于是老城区，周边的配套、环境都无法与后期开发的棕南、棕北小区比拟，无法吸引外来高级人口在这里长居。从中天大厦多次易主，国贸广场、百货大楼西延商城的倒闭以及人民商场黄河分场目前惨淡的经营我们足以看出该区域的人气、居民的购买力、消费力以及生活水平尚处城市中偏低水平。 4、本区域酒店的经营情况 本区域上点档次的酒店有三家，分别是泸天化大酒店、民族饭店、天仁大酒店，下以表格形式反映： 名称 商务套间面积 折后价 情