房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲房地产策划师培训全课程系列.doc

房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地） 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1　管理费用1.2.2　销售费用1.2.3　财务费用 2　投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 (1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 ?按贷款的期限划分?按贷款的用途划分?按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物 (1)抵押贷款（2）质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 （1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 （1）资金投入量（2）资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.3 ±0以下工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.4 主要结构工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3) （1）资金需求（2）资金来源 4.4 资金回笼与资金管理 4.4.1 资金回笼 4.4.2 资金运作管理 4.4.3 资金运作实战技巧 （1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧 ?短线投资的资金投入与回笼技巧 ?长线投资的资金投入与回笼技巧 ?长短结合投资的资金投入与回笼技巧 5　房地产项目融资现状与出路 传统融资方式:自有资金+银行贷款 现阶段融资方式: （1）自有资金+信托计划 （2）股权融资+银行贷款 （3）自有资金+房地产投资基金 创新融资模式: （1）开发商贴息委托贷款 （2）信托+房地产销售期权 下面是赠送的团队管理名言学习， 不需要的朋友可以编辑删除！！！谢谢！！！ 1、沟通是管理的浓缩。 2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。 　　3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。 　　4、管理工作中最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。 　　5、管理就是沟通、沟通再沟通。 　　6、管理就是界定企业的使命，并 HYPERLINK /lizhimingyan/7320.html 激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。 　　8、管理者的最基本能力：有效沟通。 　　9、合作是一切团队繁荣的根本。 　　10、将合适的人请上车，不合适的人请下车。 　　11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队，而是通过别人的 HYPERLINK /lizhimingyan/3859.html 成功来获得自己的成功。 　　12、企业的成功靠团队，而不是靠个人。 　　13、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。 　　14、赏善而不罚恶，则乱。罚恶而不赏善，亦乱。 　　15、赏识导致成功，抱怨导致失败。16、世界上没有两个人是完全相同的，但是我们期待每个人工作时，都拥有许多相同的特质。　17、首先是管好自己，对自己言行的管理，对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。18、首先要说的是，CEO要承担责任，而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作，而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。CEO要对组织的使命和行动以及价值观和结果负责。 　　19、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现，从小没有培养好团队精神，长大以