房地产估价师案例与分析考点24.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产市场调查研究； 2．熟悉房地产投资项目可行性研究； 3．熟悉房地产开发项目策划； 4．熟悉房地产贷款项目评估。 二、内容讲解 第四章　房地产咨询顾问服务 第三节　房地产项目策划 房地产项目策划是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查、目标市场的选择与定位，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。房地产项目策划属于房地产项目开发的前期工作，由于房地产市场的风险很大，开发商在项目地块的选取以及项目开发前往往会委托中介机构进行项目的策划。 房地产项目策划的内容主要包括以下方面： 一、房地产项目策划的特点来源建设工程教育网 （一）地域性 房地产项目策划的地域性特点主要表现在三个方面：①要考虑房地产开发项目的区域经济情况。由于不同区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况的差异，进行房地产项目策划就必须对特定区域的具体隋况进行具体分析；②要考虑房地产开发项目周围的市场情况，应重点把握市场的供求、市场的消费倾向等；③要考虑房地产项目的区位情况，如房地产项目所在地的自然区位、经济区位。来源建设工程教育网 （二）系统性 房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统共同组成个大系统，缺一不可。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设汁、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非是各个子系统功能简单的相加，系统的结构与功能具有十分密切的联系。来源建设工程教育网 （三）前瞻性 房地产项目策划的理念、创意、手段应着重超前性、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，只投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产项目策划的超前眼光和预见能力在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。来源建设工程教育网 （四）市场性 房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。二是房地产项目策划要随市场的变化而变化，房地产的市场变了，策划的思路、定位都要变。三是房地产项目策划要造就市场、创造市场。 （五）创新性来源建设工程教育网 房地产项目策划要追求新意。独创，避免雷同。房地产项目策划创新首先表现为概念新、主题新。因为概念、主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念、主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容和形式。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段。 （六）多样性来源建设工程教育网 房地产项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。 二、房地产项目策划报告的主要内容 （一）项目背景来源建设工程教育网 项目背景主要是介绍项目名称、位置、土地获取途径及其面积、相关规划指标（容积率、规划限制等）、开发商等。 （二）开发项目地块分析来源建设工程教育网 1．地块的自然条件分析 主要是分析地块的具体位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。 2．地块周边的经济及社会条件分析 主要是分析开发地块所在区域的经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等；周边的基础设施建设状况及其完备程度、公共月盼设施及其完备程度：来源建设工程教育网 社会治安环境等。来源建设工程教育网 3．地块的环境条件分析 主要针对地块及其周边的空气污染，噪声，绿化，视觉效应（江景，海景）等进行分析。 （三）开发项目市场调查与分析 1．市场环境调查与分析 （1）政治法律环境：包括政府的有关方针政策的调查与分析。 （2）经济环境：包括国内生产总值或地区生产总值及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、城乡居民家庭收人等的调查与分析。 （3）人口环境：包括人口