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南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告_60_优派克思_
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 区域公寓市场未来总供应体量达70万平米,供应类型主要包括公寓及经济型别墅,本案即将面临激烈的市场竞争 项目名称 未来供应体量(万平米) 供应物业类型 国浩顾家营项目 30 公寓 别墅 钟鼎雅居 住宅15 经济型别墅 紫金南苑 12 公寓 鸿意星城 3 公寓 宏图上逸园 2 公寓 钟山晶典 10 公寓 合计 72 / 城东房地产市场竞争环境 普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 未来市场竞争格局 小结 城东08年上半年住宅市场运行低迷,该板块住宅价格与奥体相当,但其整体市场表现不及奥体。 城东作为南京市传统高尚别墅区,别墅市场认可度较高,环紫金山目前别墅供应量较小,而市场需求较大,别墅市场继续保持广阔的发展空间。 标准二房与集约型三房、舒适型三房为板块住宅主力供应户型,舒适型房源占据一定比例。 区域内钟山美庐双拼主力户型395平米,独栋主力户型460平米。 供销情况 产品特征 目前板块内住宅销售均价在8500-10000元/平米左右。 区域内双拼均价为16000元/平米,独栋均价25000元/平米。 价格特征 板块内待售量加上未来上市项目总建面积约为70万平米,其中经济型别墅占有一定规划。 未来供应 仙林房地产市场环境分析 普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结 2002年初仙林大学城启动建设以来,仙林第一轮住宅开发热潮接近尾声,2007年至2008年6月,板块住宅(含别墅)供应量位于全市最末,08年上半年住宅市场惨淡运行 注:2008年1月以来,仙林普通住宅滞销,成交房源主力为经济型别墅,故成交均价大幅提升。 供销量价分析 住宅项目分布 板块内目前有住宅供应的项目有赛世香樟园、东方天郡、亚东城,这三个项目皆已进入最后阶段,待售量不足20万平米,预计在2009年将全部结案 占地:10万㎡ 总建:24万㎡ 待售量:3万㎡ 物业类型:高层 销售情况:在售4期尾盘 占地:14万㎡ 总建:28.6万㎡ 待售量:6万㎡ 物业类型:高层 销售情况:在售3期1批,下半年开最后一批,约5-6幢 占地:29万㎡ 总建:50万㎡ 待售量:10万㎡ 物业类型:高层 销售情况:在售5期1批,后面还有最后一批 板块内目前在售别墅项目5席,住宅项目3席,集中分布于仙林大道两侧;目前经济型别墅产品占据市场主力供应 由于区域内固有客群具备一定消费能力,故120-140平米三室二厅二卫改善型产品为板块内住宅主力供应户型,90平米基本型产品为次主力供应户型 产品特征 仙林目前地铁2号线尚未通车,整体入住率不及河西新城区,居住氛围仍有待形成,8000元/平米公寓市场价格支撑略显不足,今年1月以来销售量驻足不前 项目名称 上市 时间 2008年1月至今销售套数 月均去化套数 主力户型 销售均价(元/平米) 主力总价(万元) 亚东城 2005.2.1 127 31 90平米二房二厅一卫、125平米三房二厅二卫 8000 二房74万 三房100万 东方天郡 2006.2 36 5 三期70平米2房2厅1卫,127平米三房二厅二卫,143平米空中复式 平层房源8400,复式9000 三房106-120万 塞世香樟园 2005.4 111 13 90-91平米二房二厅一卫、114平米三房二厅一卫及128平米三房二厅二卫 特价房源7000,其他房源8000 二房72万;三房91-102万 从销售价格来看,除东方天郡价格略高外,亚东城、赛世香樟园价格均在8000元/平米左右,舒适三房主力总价在100万左右。 目前区域内仅有尚东区有少量花园洋房尾房在售。 单价特征 从总价来看,区域内在售普通公寓主力总价在80-120万之间;花园洋房主力总价分布在100-150万元之间,总价区间同河西片区相似,但区位条件不及河西 总价特征 仙林房地产市场环境分析 普通公寓市场竞争环境 别墅市场竞争环境 仙林典型项目个案分析 未来市场竞争格局 小结 占地:12.7万㎡ 总建:8.8万㎡ 容积率:0.7 待售量:4万㎡ 物业类型:联排 叠加 双拼 销售情况:在售4期叠加 占地:14.6万㎡ 总建:13.2万㎡ 容积率:0.9 待售量:0.3万㎡ 物业类型:叠加、洋房 销售情况:尾房 占地:18.3万㎡ 总建:12.64万㎡ 容积率:0.69 待售量:5万㎡ (2期) 物业类型:独栋、双拼叠加、洋房 销售情况:在售少量花园洋房 占地:24.2万㎡ 总建:16.8万㎡ 容积率:0.47 待售量:13.5万㎡ 物业类型:双拼、联排、独栋 销
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