蓝城的开发模式简述-知识讲义.docVIP

蓝城的开发模式简述 ? 传统的房地产开发模式，是开发商向政府购买土地，通过银行及其它渠道筹集资金，规划项目，开发建设，然后向消费者销售，主体是开发商。而蓝城的开发则是遵循合理的资源分配模式，其开发主体变更为消费者，通过这个新的模式进行开发，更符合国家、银行、开发商和消费者的利益，在操作过程中，具备更好的合理性，其具体操作模式如下： ⒈ 政府预规划（含底商及配套方案的小区），并用预规划案吸引业主而不是开发商的资金加盟，加盟方式为预交保证金。（每套2000元） ⒉ 当某项目的预规划案能够以其合理性吸引足够比例（不低于30%）的预交订金时，项目正式审批启动。 ⒊ 项目审批启动后，成立运做管理机构，开通网站，发行周刊，吸引开发商群体以设计和服务书的形式加盟，向业主发布户型图和设计细节。 ⒋ 当业主对某开发商的户型图产生明确意向后，可向银行预交户型定义费（成本的10%）。 ⒌ 当某开发商的设计方案得到的户型定义费达到一定比例（总应收户型定义费的30%左右）后，说明该方案的可行性和销售前景达标，批准建设。 ⒍ 业主向银行申请6倍于户型定义费的贷款，并委托银行按月向开发商代付70%开销。开发商应按时保质保量完成以政府招标形式确认的建筑项目，期间业主以出资方身份协助监督。 ⒎ 项目验收后，开发商根据预先约定的项目利润率结算费用，后期销售和管理由国家相关机构负责，开发商的资金流加快，利润率提高。 ⒏ 业主们入住小区，得到其购买房产的产权，并得到房产附属底商（楼座底商、附建底商、停车费及其它收入）产生价值的50%获益权。 ⒐ 国家可以在不售出土地的前提下，得到远高于地价的税收收入和50%的底商产值获益权，以及减少实际所需的配套设施项目投资。 ⒑ 银行在放贷时，已经得到了足够的资金保证，并且可以确保在发生欠费时收回房产所有权，有效规避了放贷风险。 这个开发模式可以给国家、银行、开发商和业主四个利益集团带来以下好处： 国家： ⒈ 变土地销售收入为税收收入，在不售出土地的前提下，得到更高直接收入。 ⒉ 通过项目开发得到50%的底商产权及获益权，长期享受开发收益。 ⒊ 通过合理规划，减少政府对小区配套设施的投入及补贴。 ⒋ 规范了资金和土地管理，缓解社会矛盾，为实现高速发展提供了必要条件。 ⒌ 由于规划合理，提高了资源的利用率，为可持续发展和合理利用资源提供了保障。 银行： ⒈ 将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。 ⒉ 贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。 ⒊ 项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。 开发商： ⒈ 在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。 ⒉ 减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商的资金难和找地难问题。 ⒊ 在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。 ⒋ 解决了以往开发商盲目开发的问题，避免了开发后滞销可能导致的亏损。 业主： ⒈ 降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。 ⒉ 得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。 ⒊ 取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。 尾房销售： 对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。 合作盖楼简要描述 ⒈ 大家最关心合作盖楼的哪些问题： 安全：对于合作盖楼这样一个新鲜事物来说，大家最关心的就是安全问题。 便宜：合作盖楼的目的，就是大家一起争取自己的利益，所以便宜非常重要。 服务：合作盖楼与一般的房地产项目不同，业主自己成了项目的主人，那幺，物业怎幺实现，服务怎幺保证，费用怎幺结算，就是合作盖楼的第三个问题。 ⒉ 合作盖楼如何保证大家的安全： 合作盖楼是通过一套严格的、透明的程序来保证大家的安全的，主要有以下三点。 保证金的收取，使得大家不用为其它人的不诚信付出不应该付出的代价。 全部通过银行转账，账目透明，每月有结算上限的财务制度保证了大家承担最小风险。 合理的挂牌出让制度，为业主们的退出提供了可能，也避免了炒卖房号的问题。 ⒊ 合作盖楼为什幺便宜？ 合作盖楼是对房地产价值由房价、物业、底商三部分组成概念的诠释。 通过账目透明，和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低了成本。 通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证了业主在物业的地位。 通过规划适量底商，减轻了大家的还贷压力，使购买房价大幅度下降，房产价值上升。 ⒋ 合作盖楼的物业服务怎幺运做？ 合作盖楼的项目运做期间以及物业管理过程中，会通过议薪制和弹劾权实现业主对物业员工的薪资支付和监督