珲春项目可行性研究分析报告.doc

珲春项目可行性分析报告 一、城市认知 1、地理位置 珲春市地处中国东北边陲，位于吉林省东南部图们江下游地区的延边朝鲜族自治州内，地 ??处中、朝、俄三国交界的地带，是中国唯一濒临日本海的沿海城市，是东北亚地区的几何中心。 珲春是我国唯一地处中俄朝三国交界的边境城市，与俄罗斯、朝鲜山水相连，与韩国、日本隔海相望。从珲春防川沿图们江而下到日本海（东海）仅15公里，既是我国直接进入日本海（东海）的唯一通道，也是我国从水路到韩国东海岸、日本西海岸，以及北美、北欧的最近点。 2、城市概况 珲春是一座新兴的边境开放城市，面积5145平方公里，市区面积18平方公里，现有人口25万，聚居着汉、朝、满等11个民族。兼有区位之优、资源之富、环境之美、政策之利、基础之实等五个方面得天独厚的发展条件。近年来，珲春地区生产总值、财政收入、固定资产投资、贸易进出口总额等主要经济指标均保持35%—65%的高速增长，珲春市工业经济总量、地方财政收入、人均GDP均位居吉林省县域前列。 珲春市2012年预计实现地区生产总值125亿元，同比增长25%；全口径工业总产值256亿元，同比增长26.2%；农业总产值9.7亿元，同比增长3.2%；外贸进出口总额11.6亿美元，同比增长16%；社会消费品零售总额39.6亿元，同比增长27.5%；一般预算全口径财政收入16.2亿元，同比增长25%；财政支出24亿元，同比增长18%；城镇居民可支配收入16200元，同比增长10%；农民人均纯收入8900元，同比增长18.6%。县域综合实力跃居全省第七位。 3、城市特点 珲春是典型的具有鲜明朝鲜族风情的城市，同时又兼顾了部分俄罗斯的文化元素，市内大街小巷的牌匾都是以朝鲜，中国，俄罗斯等三国文字标识的。很多餐馆都是具有民族特色的，特别是韩国馆，俄罗斯风味的餐馆越来越多。自从珲春被中央批为国际贸易示范区后城市发展迅猛，很多建筑都以高层和欧式风格为主调，就连赫赫有名的长春欧亚都在珲春设立了分部。更有代表性的是国际物流中心和国际商贸区。 珲春是一座以边境旅游为主的生态宜居的旅游城市。珲春市地处吉林省东部，长白山东麓，属中纬度中温带近海洋性季风气候区，气候温和湿润，雨量充足。由于靠近日本海，珲春冬夏气候受海洋的影响显著，冬暖夏凉。这里三国交界，多国文化交融，一眼望三国可览邻邦美景，中俄朝环形跨国游可品异域风情 珲春是一座基础设施完善的城市。境内交通发达，珲乌高速公路、国道302线、省道201线等多条公路贯穿境内，与俄罗斯哈桑区及朝鲜鲜罗津-先锋自由经济贸易区有国际公路相通，有铁路与俄罗斯相连；延吉机场距珲春96公里。 珲春是一座多项优惠政策叠加、适合投资的城市。在国务院颁发的《关于支持中国图们江区域（珲春）国际合作示范区建设的若干意见》中明确提出，中国图们江区域（珲春）国际合作示范区在财政、土地利用、金融、海关监管和口岸建设等9个方面享受扶持政策。此外，珲春还享受西部大开发、东北老工业基地振兴、扶持边疆少数民族发展等国家、省、州赋予的相关优惠政策，落户珲春边境经济合作区、出口加工区、互市贸易区的企业，还分别享受国家级边境经济合作区、出口加工区、边境互市贸易区等相关优惠政策。 珲春是一座发展前景广阔的城市。国务院批复的《关于支持中国图们江区域（珲春）国际合作示范区建设的若干意见》中明确了珲春国际合作示范区的功能定位：立足珲春市、依托长吉图、面向东北亚、服务大东北，建设我国面向东北亚合作与开发的重要平台，东北亚地区重要的综合交通运输枢纽和商贸物流中心，经济繁荣、环境优美的宜居生态型新城区，发展成为我国东北地区重要的经济增长极和图们江区域合作开发桥头堡。 二、城市房地产发展现状 1、市场概况 珲春是典型的四线市场，整个城市的经济以边境旅游、边贸和赴韩劳务为主，整个城市人口仅为25万人，市场容量较小，因此其房地产市场起步较晚、整体发展水平之后，在整个延边地区其发展也落后于延吉、敦化。 珲春的房价长期在1200—1500元的最低水平上徘徊，整个城市的房地产项目数量少、规模小，没有形成与外部城市一样的火爆态势，一直到2008年其房价仍然在2000元左右。2009年国务院《长吉图规划纲要》出台之后，珲春成为新的投资热点，房价开始了持续大幅上涨，房地产项目开始迅速增多，项目的规模、产品的档次也开始迅速提升，而此后长吉图规划的正式批复、高铁站的开工建设等消息，不断提升整个市场的热度，目前整个珲春市的商品房价格区间约在3000-4000元之间，实际均价约在3500-3600元左右。 从2009年开始，长东北规划的出台助推珲春市的房地产开发进入了快速发展阶段，随着项目的不断增多、开发规模的不断扩大，众多开发商为了筹集资金，纷纷启动前期低价团购。随着价格的不断上涨及利好信息的不断出台，整个城市对于房地产投资的热情