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西宁恒大房地产城东区项目前期策划及可行性研究 一、内容摘要 我国的经济高速增长,人们消费能力、消费观念的提高,促进了商业零售业的活跃繁荣,从而也催化了商业房地产的大发展。西宁的房地产也不例外，商业房地产投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要,其工作质量的好坏,直接决定了项目今后的成功与否。由于商业房地产的发展时间较短,缺乏成体系的理论作指导,开发商的经验积累较少,所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴，本文以西宁恒大房地产开发项目作为案例，通过对西宁投资环境的分析，该项目的规划设计、方案选择、投资估算、经济分析、财务评价等方面的可行性分析，最后归纳总结，得出结论。通过一个完整的案例分析探讨在房地产项目开发中如何完成前期策划并运用可行性研究的方法对项目进行科学决策。希望对今后的房地产公司决策层控制投资风险和更好地操作项目提供参考依据。 二、关键词： 房地产开发项目；前期策划；可行性分析 三、我国可行性研究存在问题 由于我国房地产项目投资可行性研究起步比较晚，加之房地产商的不重视，使得房产项目可行性报告的编制和使用存在许多问题，主要集中表现在以下几个方面： 1.理论指导严重滞后，缺陷明显。 目前，指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，1987年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是，房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。指导理论的缺乏，必将影响房地产项目可行性分析研究的发展，影响决策的科学性和准确性。[8] 2. 缺乏完整和准确的房地产市场信息资源支持。 房地产项目可行性分析研究涉及的知识和信息面非常的广，而市场预测和项目策划是可行性分析的根基所在。这一过程需要大量、准确、及时、全面的资料、数据和信息支持。在一些比较发达的西方国家和地区，由于他们的房地产市场比较成熟，建立了比较完善的房地产项目可行性分析研究数据信息库。 3.审批制度缺乏科学性。 房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件，因为房地产开发项目只有经过当地主管部门批准立项后才能准许实施。这样的审批机制不可避免地会出现许多问题： （1）许多房地产开发商完成可行性研究的目的是为了立项，能否通过审计部门的立项审核成为了评判可行性研究报告质量好坏的标准。 （2）主管审批部门规范化程度低，审核人员专业能力差、手段落后，使得房地产开发可行性研究水平始终无法提高。 （3）审批过程主观因素大，缺乏公正性。[8] 四、课题的提出及意义 在房地产投资项目的开发过程中，前期策划和可行性研究是最为重要的，它们直接决定了项目的开发前景。其中，前期定位策划更是重要的辅助决策手段、是房地产开发的一个重要程序、是科学的智力性活动。合理的前期策划与科学的可行性研究能够有效减少决策失误、增强项目和企业的竞争力并带来丰厚的经济价值。但许多开发商都没有意识到它们的重要性，往往应付了事，造成许多不必要损失。因此，本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以西宁市西宁恒大房地产开发项目作为案例，探讨在房地产项目开发中如何完成前期策划并运用可行性研究的方法对项目进行科学决策。希望对今后房地产公司的决策层合理控制投资风险和更好地运作项目提供一点参考。 五、研究内容 房地产开发项目可行性研究分析作为一门复杂的综合型学科应该经济管理并重，通过大量的调研获得第一手资料，科学筛选之后结合经济学理论加以归纳，最终得出指导性意见。房地产可行性研究不仅要注重可行性分析的一般原理和方法，更要结合房地产项目本身的特点，对参数加以更正，进行正确的分析，为决策提供准确的依据。 本文主要研究内容： 土地定位策划 主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 房地产市场调研与需求分析 在市场经济条件下，通过市场调查分析房地产投资项目的获利能力和能否满足社会对房地产商品的需求。具体有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。其目的是要发现市场机会，寻求投资空间，预测市场需求，为项目投资进行可行性研究提供信息。 结论与意义 本文通过Auto CAD、excel、word、开发房地产投资项目评估决策系统等软件，运用定性分析、定量分析、市场调查、趋势预测法、敏感性分析、盈亏平衡、等方法对房地产前期策划和可行性研究内容和步骤进行了完整论述。 六、西宁房地产开发项目介绍 项目地址 西宁市城东