浅谈房地产测绘工作中一些问题.docVIP

浅谈房地产测绘工作中一些问题 　　中国特色的社会主义市场经济条件下，房地产测绘管理工作，越来越显示出其在房地产管理、培育和发展房地产市场体系、城市规划建设、拆迁改造、征收房地产税费等方面的社会作用和法制作用。但是，一些负面的现实因素禁锢着它的前行，从而影响了房地产业在一定程度上的发展，笔者试就如下几个问题谈点看法。 　　 　　一、房地产测绘工作是政府对房屋权界和面积进行管理和计量监督的基本手段。 　　 　　改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展。房地产测绘作为产权产籍管理的一项基础性工作，承担着为房地产权属登记发证提供房屋坐落、产权人、产权性别、产别、层数、建筑结构、占地面积、房屋建筑面积等反映房地产权界状况和数量的重要职能。为此，建设部对房地产测绘工作做出了具体和明确的要求。建设部在1990年“房地产市场管理、产权管理创全国先进水平考核标准和办法”、1993年“关于印发房地产权属管理创先达标(标准)的通知”中，将房地产测绘工作的内容列入考核标准。并且，于1991年颁布了“中华人民共和国测绘行业标准《房产测量规范》”；1995年建设部还印发了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》：1998年印发了《关于加强商品房销售管理的通知》；1999年印发了《关于加强房地产测绘和房屋面积计算管理工作的通知》；2000年颁发中华人民共和国行业标准(GB/T 17986.2-2000)《房产测量规范》。这些都大大推动了我国房地产测绘和房屋面积计算管理工作，保障和促进了我国房地产权属管工作的健康发展。 　　在我国就房地产权属管理而言，一方面是对各种相关批文、凭证等原始依据的确认审核，另一方面就是对房屋自然状况及权界和数量的计量认定。房地产测绘的主要职能就是要以房地产权属登记发证工作为核心。依法做好房地产测绘和房屋面积计算管理工作。可见，房地产测绘和房屋面积计算管理工作是适应房地产权属管理工作的需要而生存和发展的，是房地产权属管理的核心内容。《中华人民共和国房地产管理法》赋予了县以上人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书并进行权属管理的职能和权力。房地产测绘则担负着对房屋基本状况的调查和对房屋权界数量核实的职能。因此说，房地产测绘工作是依照国家有关政策规范对房屋面积进行计量管理和监督的基本手段。 　　 　　二、房产测绘工作中存在的现实问题 　　 　　房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》。房产测绘当严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，保证房产测绘成果的质量，对完成的房产测绘成果质量负责。房产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。 　　市场经济的发展带动了房产事业的发展，这种人人所需的重要行业利润空前，不少的房产巨头也在市场上捞足了腰包。后起的部分人以利益为目标，疯狂敛财，导致了房产行业出现了很多丑陋的现状。这种情况延伸到社会公益事业也经常出现，经常有报道这地大桥倒塌，那地有楼层倒塌，死伤多少多少人。这种豆腐工程的背后都离不开高层的黑幕交易l房地产业的不断发展，房地产市场逐步活跃繁荣，但开发建设预售房屋“缺斤少两”，面积缩水，不公平分摊等问题日益突出。房地产交易中发生大量的房屋建筑面积纠纷投诉案件。这等等都是测绘工作下的疏忽和失职。 　　就目前市场上的形式，测绘主要侵犯买家权益问题表现在以下三方面： 　　公摊猫腻开发商在公摊面积上做手脚的手法多样。有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如人防、自行车库等；有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。还有按套内建筑面积卖房时。开发商容易加大公摊比例来多挣钱。 　　测绘误差曾在北京发生一亿多元公摊面积测绘误差，北京国际友谊花园业主怀疑公摊面积有误，北京20多家测绘单位无人愿意重新测量。经过聘请上海一家有资历的测量单位测量发现多算了8000平方米公摊面积，简直是叫人心惊。测绘误差纯粹是人为原因所导致的，就其目的很明显，无非是谋取更多的经济利益。为此，要“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，要“明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。 　　测绘违规房产开发商擅改合同增添公摊部位。导致合同房产尺寸与实际的严重不相符合。开发商对进行测量的单