2012年第四季的度及全年房地产市场研究报告.doc

PAGE 2012年第四季度及全年房地产市场研究报告 【城 市】：全国 【发布时间】：2013-01-25 【报告类型】：市场报告 【发布机构】：中房协 【关 键 词】： 中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, 【内容摘要】： 在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企 业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在 绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。 报告内容： 2012年第四季度及全年房地产市场研究报告? (主报告稿)? 中国房地产研究会 中国房地产业协会 北京中房研协技术服务有限公司 二零一三年一月二十四日 前? 言 2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经 济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好 发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面 积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额 突破6万亿元，创出了历史新高。 房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。 房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。 70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。 中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房 地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房 地产金融的创新和规模提升。 以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。 2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。 一、第四季度市场运行情况 1、房地产开发投资第四季度最高 2012年四季度房地产开发投资总额20758亿元，较第三季度略微增长，为全年各季度最高，实现了连续三个季度稳定增长。住宅、办公楼、商业 营业用房等分项指标也是四季度最高。这一态势与中国宏观经济四季度企稳回暖基本相符。中国房地产的投资回升和中国宏观经济的回暖是相互作用的。 2、土地购置面积逐月增长 在销售和未来预期见好的背景下，第四季度内各月土地购置面积逐月增长。其中11月份的环比涨幅高达144.7%。年末最后两个月，土地购置面积同比增幅由负转正。值得注意的是，一些地方和一些项目四季度土地溢价率上升态势重现，土地价格也较前期有所上涨。 另据国土资源部《2012年第四季度全国主要城市地价监测报告》：第四季度全国主要监测城市地价总体水平为3129元／平方米，商服、住宅、工 业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。地价环比增幅继续回升，综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、 1.21%、1.14%。 3、季度内新开工面积先增后降、竣工面积增长加快 第四季度全国房屋新开工面积先升后降。11月份环比和同比出现一定幅度上涨，12月份新开工面积环比和同比再次转为负值。新开工面积负增长，将会对未来市场供应和价格产生一定影响。 12月份全国房屋竣工面积环比出现较大幅度增长，这与年底完成全年目标任务要求等因素有关。 4、商品房销售面积及金额逐月上升 四季度商品房和商品住宅销售面积和销售金额逐月上升。以商品房销售面积为例，十一月份比十月份增长25.8%，十二月份比十一月份增长51.2%，市场回暖特征十分明显。分类物业看，住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房，办公楼销售量尤为突出。 5、房价上涨城市比例扩大，少数城市也有下降 十