2013年武汉房的地产年度数据分析报告.doc

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 42 2013年武汉房地产年度数据分析报告 一、2013年武汉房地产发展的宏观背景 （一）武汉经济GDP增速保障武汉房地产业处于快速发展区间 前三季度，武汉地区生产总值（GDP）6407.86亿元，预计全年GDP将突破9000亿，GDP增速10.0%，高于全国2.3个百分点，在主要城市中排名第九。 图表：2013年前三季度全国主要城市GDP排名（TOP 15） 排名 城市 前三季度GDP（亿元） 实际增速 1 上海 15474.13 7.7% 2 北京 13766.20 7.7% 3 广州 11127.89 12.0% 4 天津 10223.04 12.6% 5 深圳 10083.34 9.7% 6 苏州 9420.13 9.1% 7 重庆 8637.10 12.4% 8 成都 6681.05 10.2% 9 武汉 6407.86 10.0% 10 杭州 5913.25 8.0% 11 无锡 5792.63 9.0% 12 南京 5730.18 11.0% 13 青岛 5656.68 9.7% 14 沈阳 5241.60 8.3% 15 长沙 5142.90 11.8% 从武汉GDP增长态势来看，武汉经济随大环境呈现增速持续放缓特征。前三季度增幅较上年同期回落1.4个百分点，预计全年增幅同比回落约1.4个百分点。 图表：GDP增速与房地产发展的关系 GDP增速 房地产发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 与其他省会城市相比，武汉经济水平位于全国前列，2013年有望超越成都，上升为第8位； 武汉市定位为国家中心城市，远景规划建设成为国际化大都市，武汉正处于机遇期和上升期； 根据业内对GDP增速与房地产发展的关系的研究，可以看出武汉房地产处于高速发展期； 武汉市GDP增速仍保持两位数增长，未来一段时期仍能够支持房地产业的快速发展。 （二）武汉市固定资产投资仍保持高速增长 1至11月，武汉市固定资产投资5365.79亿元，比上年同期增长19.5%，增速比1至10月回落0.5个百分点。各类市政配套重点工程的建设投资，带动了远城区新城房地产市场发展，加速房地产市场向城市外延扩展的速度。 2013年武汉经济发展具备以下特点： 1、武汉工业倍增，未来五年工业投资超8000亿 2、服务业全面提速升级，国家商贸物流中心建设加快 3、城市基础设施投资突破1300亿元，交通跨越性提速 4、新城区城镇化进程加快，产业规划向新城积聚 （三）房地产开发投资增长连续9年保持20%以上 1-11月，武汉房地产投资增长较快，完成投资1718.18亿元，同比增长24.1%。其中，住宅投资1122.78亿元，增长27.9%。 房地产投资占固定资产投资比重逐年增加， 2012年达到30%以上，2013年达到32%，房地产投资在固定资产投资中的地位不断提高，对促进经济增长的影响也越来越大。 （四）房地产施工面积快速增长 2013年前三季度，武汉市房屋施工面积7608.00万平方米，增长21.5%。本年新开工面积1885.39万平方米，增长12.6%，分别加快6.2和13个百分点。 图表：武汉市历年商品房开发主要指标数据 施工面积逐年快速增长使商品房库存攀升高企，房地产开发目前正处于去库存时期。 新开工面积出现回落滞涨，说明开发商面临资金和市场去化双重压力。 商品房的施工周期变长。 （五）2013年房产政策对抑制房价影响不大 上半年重头政策“差额征收20%个税”并未落地，武汉房价控制目标的出台实则划出了房价上涨幅度，11月，汉七条出台，提高了外地户籍购买门槛和二套房首付比例。在政策缓冲期内，反而助力了短期购房行为，成交量价再度攀升。 从全年来看，政策环境较为宽松，房价上涨趋势未受影响。 二、2013年武汉房地产市场供应情况 （一）土地市场供应情况 1、土地有效供应率止跌回升土地市场升温 2013年，全市供应总计推出258宗，土地规模1353.73万平方米，较上年下降35.8%，较2011年上升13.0%。 从成交来看，土地实际成交220宗，成交量1135.11万平方米，较上年下降24.5%；土地有效供应率为83.9%，较上年上升了12.5个百分点，结束了连续三年的下滑，土地市场热度增加，流拍、撤销、延期现象大大减少。 图表：2003年-2013年武汉建设用地供应情况图（用地面积） 从成交地块空间分布来看，主城区仍是全市主要成交区域，成交量占总量的比例超过六成。其中可建建筑面积方面，主城区占总量的64.5%，远城区占35.5%。 从面积排名前三的区域看，全市十五个区中，洪山区、江夏区和江岸区可建建筑面积最大，分别占总