2013年西安商的业分析报告.docx

2013年西安商业地产发展报告 2013年的全国商业地产似乎是持续高潮，一些住宅开发商仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而随着今年商业消费市场受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎，新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，商铺的租金影响较大。而相对二线城市的西安，走势基本与全国保持一致，且本年度的销量相对去年呈现大涨之势。 一、全国商业地产运营的市场政策经济现状 1、经济现状 1.1全国经济现状 全国GDP超预期目标 总体表现平稳 据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。 产业分类分析 从产业类型来看，第三产业的持续扩张是2013年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使2013年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。 1.2西安经济现状 固定资产投资较快增长 1至11月，全市固定资产投资（不含农户）4444.52亿元，同比增长24.2%，比1至10月回落0.1个百分点。 分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%；第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%；第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。 消费市场需求稳定增长 1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。 从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%；餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。 从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。 2、政策方面 2.1 全国房地产调控政策 政策发布时间 发布方 政策细则摘要 2013年1月 住建部 中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。 2013年4月 国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局 日前，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，明确要求在2014年6月底前，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门，颁布《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。 2013年11月 商务部 出台《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》，为进一步促进各地电子商务应用，推动我国电子商务均衡发展，针对当前电子商务发展面临的突出问题，结合电子商务应用促进工作的实际需求，促进我国电子商务在区域和行业领域的均衡发展。 随着2013年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。这为后期2014年商业房产市场提供了发展空间，也为2014年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。 2.1西安房地产调控政策 政策发布时间 发布方 政策细则摘要 2013年1月 西安市人民政府办公厅 1月11日，市政府办公厅出台《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，为深入贯彻落实《关中-天水经济区发展规划》和《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，全面推进我市国家服务业综合改革试点，实现全市服务业“发展提速、总量扩大、结构优化、品质提升”，特制定若干政策意见。 在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，这为2013年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多的优惠政策，