2014年上半年的房地产行业总结与展望之(三)市场篇：市场进入调整期,一、二线市场年底或能回稳.docx

 市场进入调整期，一、二线市场年底或能回稳 2014上半年，尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期。部分二、三线城市项目开始大幅降价、部分房企先后发起全国降价促销活动，引起市场对房地产行业“拐点”的关注。但业内专家和住建部都并不认为当前的市场调整是行业“拐点”，更多是市场的自我修复。那么，市场调整的时间有多长？调整幅度与影响有多大？ 上半年市场回顾： 一、市场综述：外部环境整体平稳向好，但市场调整加剧 在国家主动实施微刺激的背景下，宏观经济尽管仍有较大的下行压力，但已有企稳回升的势头。从经济“三驾马车”的角度来看，出口持续好转，5月出口同比增7%，贸易顺差359.22亿美元，创2009年年初以来单月最高值；社会消费平零售总额同比增长12.5%，较2014年年初稳步上升，已增加0.7个百分点。前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2％，尽管比2013年全年下降2.4个百分点，但仍处于较高的水平。 与经济面的企稳相比，上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极。在一季度“两会”上中央正式提出“分类施策”原则，中央政府在全国层面干预房地产的调控将逐步退出，对地方政府将赋予更多的主导权。从上半年政策面来看，地方政府在市场进入调整之后多试探性地推出刺激楼市的政策，但普遍力度较小。仅有个别地方在新型城镇化户籍改革或者推进区域经济一体化的大框架下，以购房落户的名义尝试突破限购藩篱，以致在国新办记者会上住建部发言人表示：从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。总体来说，地方“扶持“政策力度都比较温和、手法也相对单一。 在经济基本面企稳向好、政策面也相对平静的情况下， 在新增供应逐渐恢复的情况下，市场需求却萎靡不振，城市成交低迷，部分项目价格开始出现调整，以期加快去化。 总体来看，上半年市场基本可以分为两个阶段： 第一阶段是1季度，处于春节的传统淡季，市场成交尚处正常可接受区间 重点城市市场延续去年底以来的逐级回落态势，市场成交比较低迷。尽管如此，但着实因为2013年同期的基数较高，业内依然认为市场成交尚处正常可接受区间。纵观1-3月全国各线城市成交量，多数城市除了同比有所下降以外，与2012年、2011年、2010年1季度相比成交量仍有所上涨，普遍认为二季度市场将逐渐企稳回升，因为正常的市场轨迹是四、五月份才是市场成交的首个旺季。 第二阶段即是2季度：成交无起色反而加速萎缩，市场进入调整期 进入二季度后，开发商推案规模和营销力度均明显提升，地方政府也纷纷出台救市政策遥相呼应，但依然没有扭转市场颓势，市场形势并不如早先预期的那样乐观，普遍认为二季度将逐渐企稳回升的情形并未出现，反而有加速萎缩的势头。2季度众多城市楼市成交量不仅同比2013年继续下滑，甚至相比2012年同期也大幅下滑，CRIC监测的40个重点城市2季度成交量同比下滑24%，相比2012年下滑10%，而1季度时这一数据分别为下滑22%和增长54%。至此，业内对房地产回调之势已经确立的判断形成共识，短期内将难走出调整期。 2014年1、2季度各能级40个主要城市新建商品住宅成交量比较增幅（详见附表一） 能级 2014年1季度（万平方米） 2014年2季度（万平方米） 成交量 较2013Q1 较2012Q1 较2011Q1 成交量 较2013Q2 较2012Q2 较2011Q2 一线 675 -41% 28% 0% 665 -31% -32% -12% 二线 3158 -14% 69% 10% 3079 -22% -3% 42% 三四线 687 -28% 29% 4% 691 -28% -14% -12% 合计 4519 -22% 54% 7% 4435 -24% -10% 19% 注 ：6月成交量为前24天日度成交累计值与基于此测算的24-30日成交量之和，与实际有一定误差 数据来源：CRIC 二、新增供应 ：典型城市总体同比微降2%，一线与三四线城市创近几年同期新高 从CRIC监测的36个重点城市整体情况看，2014年1-5月总供应量约9271万平方米，同比微跌2%，但较2012年同期增长36%，较2011年同期同样增加13%。按月来看，2014年1-3月新增供应总量4159万平方米，同比下跌9%；而 4-5月份新增供应量就达5113万平方米，同比上涨5%。新增供应量的上升，一方面是前两年土地成交放量、房企新开工量上升带来的可新增供应量全线增长，另一方面在上半年市场需求不振的环境下，项目加快推案开盘节奏。 一线城市，除1、2月份受春节影响、供应不济之外，3月份项目开盘、加推房源节奏明显加快，加之一线城市去年底迫于房价压力而推迟的高价房源也在逐渐批准预售，1-3月一线城市新增供应同比增加12%，4-5月同比增加29%；北京、广州近年来新增供应量涨幅明