2015-201的8年缅甸房地产行业投资风险及前景预测报告.doc

第三章　缅甸房地产行业概述 第一节　缅甸房地产业发展的特征及主要影响因素 一、缅甸房地产业发展的特征 1．房地产业发展的周期性特征 从世界各国房地产业的发展历程可以看出，房地产业的发展具有明显的周期性特征，并与一国的政治经济社会政策密切相关，被普遍看作是国民经济发展的晴雨表。缅甸房地产业的显著周期性特征，表现为缅甸房地产业在发展过程中呈现的高峰期和低谷期。缅甸房地产业发展的周期性特征一般体现在该行业发展过程中扩张与收缩交替循环的过程，具体来说，包括缅甸房地产业发展的繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段，各阶段的主要特征如下表所示。 图表 1 缅甸房地产业发展周期的阶段性特征 发展阶段 主要特征 繁荣 市场交易量急剧增加，空置率不断下降，产品供不应求，拉动房价不断升高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增，整个房地产市场呈现出兴旺发达的景象；渐次达到顶点，形成房地产业发展的波峰；到一定阶段后，由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场的有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退阶段。 衰退 市场交易量明显减少，市场需求呈下降趋势；房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象；房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继，进入萧条阶段。 萧条 市场交易量锐减，市场需求急剧下降；市场供给严重超过需求，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值；开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，形成常说的房地产业发展的波谷；当达到谷底时，市场交易量开始回升，进入复苏与增长阶段。 复苏与增长 市场交易量回升，市场需求开始增加；房地产价格趋升，投资者信心增强；房地产投资逐步增长，开发速度加快；当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣阶段。 2．房地产业具有很强的产业关联性 房地产业在缅甸经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生较大需求。据统计，缅甸房地产业与四十多个行业具有关联度，如缅甸建筑业、缅甸建材业、缅甸装饰装修业、缅甸轻工业、缅甸纺织业等。因此，缅甸房地产业的发展在很大程度上可以促进关联产业的发展，表现出很强的产业关联性。 3．房地产业发展的地域性特征 房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。此外，房地产业的发展状况与当地经济的发展水平关系密切，当一个地区的经济发展水平较高时，该地区的房地产市场需求旺盛，房地产业就会呈现出良好的发展势头。反之，当一个地区经济发展水平滞后，居民购买力不足时，房地产市场就会表现出平稳或不景气的状况。 4．房地产业的发展受国家政策的影响很大 作为缅甸国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响，这种影响主要体现在以下五个方面：一是缅甸对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响缅甸房地产业的开发状况；二是缅甸的各项税费政策会从生产法的统计角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略地看作是建筑业总产出的一部分。缅甸建筑业均重要的几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业等。影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是缅甸对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是缅甸对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配置趋势和流通状况；五是缅甸对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。 二、影响缅甸房地产业发展的主要因素 缅甸房地产业的发展受到诸多因素的制约和影响，包括宏观经济的运行状况、投资规模、居民收入水平、利率水平以及投资者的消费观念和心里预期等。在此，把这些制约和影响因素归纳为经济因素、政策因素和社会因素。 1．经济因素 房地产业作为缅甸国民经济的组成部门，必然受到宏观经济发展状况、投资规模、居民收入水平等方面的影响。一般来说，宏观经济运行态势良好，房地产业发展速度较快，反之，则相反。例如，1997年，受到东南亚金融危机的影响，东南亚国家经济普遍不景气，房地产投资一度出现负增长，居民资产呈现负资产的局面。进入新世纪后，由于经济复苏，各国政府也相应地采取了各种积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济形势出