03-08房地产的估价案例与分析真题.doc

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） 　　（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 　　（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 　　（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 　　请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 　　二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意） 　　（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 　　1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（　）。　　A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估　　B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合　　C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估　　价报告中说明并陈述理由　　D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 　　2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（　），　　进而确定需要采用的估价方法。　　A.估价原则　　B.价格内涵　　C.产权　　D.用途 　　（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 　　3.在接洽过程中，李某可以承诺（　）。　　A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告　　B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平　　C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价　　D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 　　4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（　）。　　A.在抵押期终了时的价值　　B.设定抵押权时的价值　　C.现时的市场价值　　D.未来拍卖、变现时的价值 　　（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。　　5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（　）评估。　　A.商业用途　B.工业用途。　　C.估价师确定的用途　　D.商业与工业混合用途 　　6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（　）评估。　　A.商业用途　　B.工业用途　　C.估价师确定的用途　　D.委托方确定的用途 　　7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（　）。　　A.工业用途　　B.商业用途　　C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响　　D.商业用途，并考虑补地价因素的影响 　　8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（　）。　　A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响　　B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减　　C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估　　D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整 　　（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示： 房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7% 　　9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（　）。　　A.4％～5％　　B.5％～6％　　C.6％～7％　　D.7％～8％ 　　10，根据